2.3.1 Huurverhoging

  1. Toepassing van het beleid van Woonbedrijf in combinatie met de inflatie over 2014 zou hebben geleid tot aanzeggingen van een verhoging van de huur met 1% of 2%) Bespreking van deze uitkomsten met de stichting Huurdersvereniging Woonbedrijf heeft geleid tot heroverweging. Dit heeft geleid tot het besluit om De voor alle woningen géén huurverhoging aan te zeggen. Woonbedrijf is hier mede toe gekomen om zo blijk te geven van een gedeelde zorg over de betaalbaarheid voor al onze klanten, ongeacht het inkomen of de huurprijs. In het voorgaande jaar heeft Woonbedrijf reacties van huurders uit het geliberaliseerde deel gekregen. (Schuttersbosch, Cederlaan, Andromeda) waaruit zorg sprak over hun financiële situatie,
  2. Het vervallen van de verhoging van de huur in 2015 heeft geen consequenties voor het vastgoed en de dienstverlening aan huurders.

2.3.2 Betaalbare voorraad

In 2015 is de voorraad goedkope en betaalbare huurwoningen (tot € 618,24), toegankelijke voor huurtoeslaggerechtigden vergroot met 797 woningen tot 28.158 woningen als gevolg van het uitblijven van de jaarlijkse huurverhoging. Het aantal woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68) is nagenoeg gelijk gebleven. Van de opgeleverde nieuwbouwwoningen (179 eenheden) behoren 12 zorgappartementen in de Aireys tot de betaalbare voorraad. Als gevolg van sloop en verkoop zijn respectievelijk 185 en 33 eenheden onttrokken aan de betaalbare voorraad. Bij mutatie worden woningen opgetrokken naar de streefhuur en ook dat heeft geleid tot een lichte afname van woningen in de betaalbare voorraad. Per saldo zien we een verschuiving naar meer betaalbare woningen geschikt voor huisvesting van huurtoeslaggerechtigden.

2.3.3 Incasso

In 2015 is veel focus gelegd op de beheersing en het terugdringen van betalingsachterstanden met als resultaat dat we ondanks een voortdurende inkomensproblematiek bij onze huurders 2015 hebben afgesloten met € 199.428,- minder betalingsachterstand en 319 (-9%) minder huurders met betalingsachterstand. Eind 2015 was er sprake van 658 lopende betalingsregelingen voor een bedrag van € 434.839,-. Met een gedifferentieerde klantbenadering denkt Woonbedrijf de betalingsachterstanden nog iets te kunnen terugdringen. In dat licht is een overstap gemaakt naar een andere deurwaarder die dat mede kan faciliteren.

Incasso 2015 2014
Aantal Bedrag % van bruto jaarhuur Aantal Bedrag % van bruto jaarhuur
Huurders met betaal-
achterstand (incl. betalingsreg.)
3.271 €4.083.337 2,1% 3.590 €4.282.765 2,2%
Waarvan vertrokken huurders 796 €2.259.563 1,2% 995 €2.514.518 1,3%
Aantal Bedrag % van bruto jaarhuur Aantal Bedrag % van bruto jaarhuur
Huurders met betaal-
achterstand (excl. betalingsreg.)
2.613 €3.648.498 1,9% 3.150 €3.925.684 2,1%

2.3.4 Ontruimingen

In totaal is 297 keer vonnis gewezen tot ontbinding van de huurovereenkomst op basis van huurschuld, hennepteelt, overlast of woonfraude. In 77 gevallen is er een vonnis tot ontruiming gekomen waarbij daadwerkelijk is ontruimd; in 53 gevallen hebben de huurders zelf de woning leeggemaakt en de sleutels ingeleverd. Met 167 huurders (56%) hebben we met het vonnis achter de hand alsnog afspraken kunnen maken om ontruiming te voorkomen. De focus op incasso in 2015 (zie voorgaande paragraaf) draagt bij aan een vroegtijdige signalering van betalingsproblematiek bij klanten en daarmee aan een lager aantal ontruimingen.

Ontruimingen naar aanleiding

Aanleiding 2015 2014
Totaal Verlengd Ontruimd Opgezegd % Totaal Ontruimd Opgezegd %
Huurachterstand 71 58 13 55% 109 78 31 66%
Hennep 32 6 26 25% 27 10 17 16%
Overlast 12 9 3 9% 10 5 5 6%
Woonfraude 15 4 11 11% 20 8 12 12%
Totaal 130 167 77 53 100% 166 101 65 100%

Kosten gerelateerd aan hennepteelt

In 2015 heeft Woonbedrijf 32 woningen (2014: 27 woningen) ontruimd in verband met de kweek, opslag of drogen van hennep. De daarmee gemoeide kosten bedragen € 149.393,-. Dat is gemiddeld per pand € 4.668,-. Dit is opgebouwd uit de volgende kosten:

Kosten hennep-woningen 2015  2014
Huurderving (leegstand t.g.v. hennep): € 34.527 € 39.052
Mutatieschade t.g.v. hennep: € 52.287 € 88.575
Juridische kosten procedures: € 52.679 € 27.878
Interne inzet Woonbedrijf: € 9.900 € 13.992
Totaal € 149.393 € 169.497

Ten opzichte van 2014 is in dit bedrag niet de huurachterstand meegenomen. Deze kosten zijn niet direct te relateren aan het illegaal kweken van hennep. Daarmee rekening houdend is het aantal ontruimde hennepwoningen ten opzichte van vorig jaar met 5 gestegen. De kosten per woning zijn echter lager met name doordat de mutatiekosten aanzienlijk lager zijn uitgevallen.

2.3.5 Verhuringen

Het verhuurbeleid is in 2015 niet veranderd. Vrijkomende woningen, voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen, adverteert Woonbedrijf op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende gaat via onze internetsite en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Het aantal geregistreerde belangstellenden bij Woonbedrijf is groot: 156.178 personen (peildatum) Woonbedrijf hecht geen betekenis aan dit aantal; het is een registratie die toegang geeft en waarmee de kansen worden vergroot. Het aantal actieve woningzoekenden is veel kleiner: 12.404 personen hebben in 2015 minstens één keer gereageerd op een geadverteerde woning. Daarvan hebben 10.255 twee of méér keer gereageerd. Woonbedrijf beschouwt deze groep als de daadwerkelijke woningzoekenden van 2015.

De groep actieve woningzoekenden zorgde in 2015 voor 130 reacties per geadverteerde woning. Dat is méér dan in de voorgaande jaren. Ondanks een lichte daling van het aantal actieve woningzoekenden is dit vooral het gevolg van een daling van de mutatiegraad (exclusief Vestide).

Aantal reacties per geadverteerde woning (excl. Vestide) 2015 2014
Aantal reacties 130 108

De mutatiegraad (mutaties exclusief Vestide) is in 2015 met ruim 5% gedaald, naar gemiddeld 7,1% (2014: 7,5%) van de woningvoorraad. Dit is geen resultaat van beleid of handelen van Woonbedrijf maar een constatering over het vertoonde verhuisgedrag van onze klanten. Aan dit gedrag liggen tal van motieven ten grondslag waaruit de geconstateerde fluctuatie niet eenduidig kan worden verklaard.

Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de Europese norm (huishoudens met een inkomen tot € 34.911,- in 2015) is uitgekomen op 94,9% (inclusief Vestide). Hiermee voldoet Woonbedrijf ruim aan de gestelde norm van minimaal 90% (80-10-10 regel). Het is het hoogst behaalde percentage sinds de invoering van de norm. De Europese normen worden gehaald zonder beperkingen in de keuzevrijheid van de klant. Daar is Woonbedrijf trots op. Maar 2015 is wel het laatste jaar waarin dit gebeurde. Vanaf 2016 zal ook Woonbedrijf moeten sturen op de inkomensafhankelijke toegang tot de sociale huurwoningenvoorraad als gevolg van de passendheidstoets. In 2015 had driekwart van onze verhuringen betrekking op het huisvesten van mensen met een inkomen dat toegang geeft tot het huurtoeslagstelsel. Vanaf 2016 wordt er een norm gesteld op het aandeel verhuringen van betaalbare sociale huurwoningen aan deze groep. Dat resultaat kan niet uit deze meting worden afgeleid.

Verhuringen aan primaire doelgroep (Europese norm)

Omschrijving  2015 2014
Aantal % Aantal %
Totaal aantal verhuringen             3.386           3.550 
Aantal verhuringen met huurbedrag tot € 710,68            3.289 100,0%         3.437 100,0%

2.3.5.1 Huisvesting bijzondere groepen

In 2015 is de toename van het aantal statushouders nog niet sterk merkbaar; het aantal huishoudens in deze groep is nog maar beperkt gestegen. Woonbedrijf heeft 101 woningen aangeboden aan statushouders. Op basis van de geregistreerde huishoudsamenstelling komen we tot een totaal van 186 gehuisveste statushouders. In 75% is binnen de gestelde termijn van 2 maanden een woning aangeboden. Vanwege het ontbreken van de benodigde informatie voor het afsluiten van een huurcontract en vanwege het aantal jongere 1-persoonshuishoudens heeft in 25% de match tussen de statushouder en een woning niet tijdig kunnen plaatsvinden.

Het aantal urgenten is in 2015 ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van 2014. Hetzelfde geldt voor het aantal woningtoewijzingen aan DOOR! kandidaten.

Het totaal aantal directe verhuringen (424) is bijna 21% van het aantal verhuringen bij Woonbedrijf (exclusief Vestide). Daarmee blijft het aantal directe verhuringen onder de regionaal afgesproken grens van 25% (het verschil bedraagt 84 verhuringen).

Directe verhuur

Omschrijving  2015 2014
Urgenten 112 110
DOOR! 105 105
Statushouder 101 83
Overige directe verhuur 106 84
Totaal directe verhuur 424 382

2.3.5.2 Studenten

In 2015 hebben 1.353 studenten via Vestide hun nieuwe woonruimte gevonden. Daarvan hebben 585 studenten via ons regulier toewijzingssysteem een kamer of woning gevonden. De overige 768 nieuwe verhuringen betreft huisvesting aan internationale studenten, promovendi en gasten van de onderwijsinstellingen TU/e en Fontys. Het aantal verhuringen in 2015 is iets minder dan in 2014 (1.383), het verschil zit met name in de reguliere verhuur.
Met de onderwijsinstellingen TU/e en Fontys zijn zogenaamde contingentafspraken gemaakt om hun internationale studenten en gasten gegarandeerde huisvesting te bieden als ze naar Eindhoven komen. Deze gereserveerde kamers en zelfstandige woningen, veelal studio’s, zijn volledig ingericht.

2.3.5.3 Moelanders

In 2015 heeft de huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa, zgn. Moelanders, in de stad en de omliggende gemeenten nog wel op enige politieke aandacht kunnen rekenen, maar dit vraagstuk is meer en meer overschaduwd door de huisvestingsproblemen van vluchtelingen en statushouders. Ook in 2015 is het Woonbedrijf niet gelukt om Moelanders te huisvesten in het voormalige grafisch lyceum. De juridische procedure tegen de wijziging van de bestemming is in september 2015 wel afgerond waarmee de verleende omgevingsvergunning onomkeerbaar is.
Binnen Eindhoven heeft het concept van flexwonen steeds meer vorm gekregen. Dit concept moet voorzien in een goede, tijdelijke huisvesting voor diverse groepen van woningzoekenden, waaronder de Moelanders. Voor dit doel is het maken van plannen voor de verbouw van twee kantoren, welke in 2015 nog de huisvesting waren van Woonbedrijf, ter hand genomen.