1 Bestuursverslag

Een jaar van grote veranderingen. In Nederland, in de wereld van de woningcorporaties en binnen Woonbedrijf. Zo durven we 2015 wel te noemen. Als we dat, in volgorde van buiten naar binnen, met een aantal voorbeelden toelichten, dan zien we allereerst een sterke toename van het aantal van de vluchtelingen die naar Nederland komen. Woonbedrijf speelt weliswaar geen rol in de opvang van asielzoekers, maar deze toename betekent op relatief korte termijn een uitdaging voor de corporaties in de huisvesting van statushouders, de uitstroom uit de opvang voor mensen die een verblijfstatus in Nederland hebben gekregen.

We hebben het aantal aan deze groep verhuurde woningen in 2015 met meer dan 20% zien stijgen en voorzien een nog sterkere toename van die opgave voor 2016 en 2017. In principe kunnen we dat aan, ook binnen de met de huurdersvertegenwoordiging gemaakte afspraken over de verhouding tussen vrije verhuur en directe verhuur, maar we willen met het oog op de verdere toename een groter bestand van snel beschikbare woonarrangementen voor nieuwkomers in de regio creëren. Wij zien al langer een toename van de behoefte aan dergelijke woningen, waarvoor steeds vaker de term ‘flexwonen’ wordt gebruikt.

Op 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet en het daaraan gekoppelde Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV, de vervanger van het oude BBSH) in werking getreden. Wet- en regelgeving waaraan jaren is gewerkt, maar waarvan de exacte inhoud en uitwerking tot het allerlaatst onzeker is gebleven. De implementatie van deze wetgeving binnen Woonbedrijf staat op gespannen voet met de implementatie van het in 2014 vastgestelde nieuwe koersplan. Enerzijds omdat de toepassing van de nieuwe woningwet veel vraagt van de capaciteit van de organisatie; de administratieve lasten nemen duidelijk toe. En anderzijds doordat de Woningwet gedetailleerde regelingen bevat die om een strakke implementatie, instructie en handhaving vragen, terwijl in het koersplan de klant met zijn levensgebeurtenissen, woning en buurt centraal staat.
We zijn in 2015 flink gevorderd met beide focuspunten: de vertaling van het koersplan naar beleid en afdelingsplannen en het aanpassen van Woonbedrijf aan veranderende wet- en regelgeving. We hebben een belangrijke stap gezet in de ontwikkeling van het prestatie- en risicomanagement, in de vorm van een ‘strategische kaart’ waarin we de koersdoelen, hun vertaling naar kritische succesfactoren en de risico’s die daarin worden gelopen, overzichtelijk hebben weergegeven.
Onze klantwaarde kan worden uitgedrukt in drie dimensies: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. En daarbij vraagt momenteel vooral de betaalbaarheid onze aandacht. Na jaren van economische crisis en stagnatie, waarin veel mensen hun baan verloren of hun pensioen of uitkering niet zagen stijgen, drukken de woonkosten zwaar op het budget van onze klanten. Zelfs waar Woonbedrijf in de voorbije jaren de ruimte in het huurprijsbeleid maar minimaal heeft gebruikt. Om die reden zijn wij in 2015 ingegaan op het verzoek van de huurdersvertegenwoordiging (HVW) om de huren niet te verhogen.
Betaalbaarheid is een relatief begrip en is ook niet in enkele huurprijsgrenzen te vertalen. Woonbedrijf streeft naar een realistische relatie tussen prijs en kwaliteit in alle segmenten van de markt waarbinnen we actief zijn. Dan is het goed om te constateren dat 76% van onze woningen een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens heeft en daarmee bereikbaar is (ook onder de regels voor passend toewijzen) voor iedere huurder (>23 jaar) die recht heeft op huurtoeslag. En maar liefst 90% van onze woningen heeft een huur onder de tweede aftoppingsgrens en is daarmee bereikbaar voor gezinnen met recht op huurtoeslag.
Huurachterstand is nog steeds de belangrijkste aanleiding voor Woonbedrijf om naar de rechter te gaan. Maar in slechts een kwart van het aantal gevallen waarin een ontruimingsvonnis werd geveld, kwam het in 2015 daadwerkelijk tot ontruiming. En het aantal ontruimingen daalde ten opzichte van 2014 met een kwart.
Beheersing van bedrijfskosten en onderhoudsuitgaven is natuurlijk belangrijk voor Woonbedrijf. Maar niet als doel op zich, of als reactie op de toenemende druk van verhuurderheffing en belastingen. Een beheerste kostenontwikkeling stelt ons in staat om het huren betaalbaar te houden. We werken voortdurend aan verbetering van onze bedrijfsvoering en zetten daarbij op de eerste plaats in op klantsturing. We geven onze klanten een actieve rol in de woningtoewijzing, het onderhoud en de overige dienstverlening. Mede daardoor had Woonbedrijf in de twee eerste edities van de Aedes corporatie benchmark de hoogste score van de zogenaamde XL-corporaties op het klantoordeel over de dienstverlening. En hoefde de onafhankelijke klachtencommissie in 2015 slechts 10 klachten te behandelen, waarvan er 2 (deels) gegrond werden verklaard.

In 2015 lieten we ons voor de tweede maal onafhankelijk visiteren. We zijn trots op de uitkomsten, vooral omdat de commissie constateerde dat we de ambitie die we vier jaar eerder bij de eerste visitatie hadden uitgesproken, grotendeels bleken te hebben gerealiseerd. De commissie was dan ook zeer lovend over de kwaliteit van het besturingsproces: prestatiesturing en strategievorming. De 8,0 die we op dit onderdeel scoorden beschouwen we als een compliment.

Uit dit jaarverslag en de jaarrekening blijkt wederom dat Woonbedrijf een gezonde financiële positie heeft. We hebben lage schulden en voldoen op alle punten aan de normen van ons financieel beleid en ruimschoots aan die van de externe toezichthouders. Tegelijkertijd betekent dit dat we ons moeten blijven afvragen hoe we beter kunnen presteren door het financieel vermogen van Woonbedrijf actief in te zetten om maatschappelijk te presteren. We hebben daarom in 2015, samen met het management, de aftrap gegeven voor het opstellen van een vernieuwde investeringsstrategie. Daarmee zullen we vanaf 2016 wederom een bijdrage leveren aan het wonen van onze huidige en toekomstige klanten, binnen de grenzen van het nieuwe wettelijk kader van de woningwet en de daaruit voortvloeiende aangewezen woningmarktregio.

Tenslotte was 2015 ook intern een jaar waarin verandering de agenda grotendeels bepaalde. In de laatste weken van het jaar is door een groot aantal medewerkers hard gewerkt aan de verhuizing naar onze nieuwe locatie Wal 2 in Eindhoven, waar we op 4 januari 2016, de eerste werkdag van het nieuwe jaar, opengingen voor het publiek. Voordat we daadwerkelijk verhuisden, hadden we in het kader van het project ‘ONS’, al een aantal ingrijpende veranderingen in onze werkprocessen doorgevoerd. We noemen als voorbeeld de uitbesteding van onze servers aan een extern datacenter, de vervanging van de werkbonnen bij ons onderhoudsbedrijf Bouwservice door een tablet voor iedere vakman (m/v) en de uitbesteding van magazijn, werkplaats en logistiek van Bouwservice aan drie, met het oog hierop samenwerkende, toeleveranciers. Doordat dit allemaal al was geregeld, werd de feitelijke verhuizing een heel stuk eenvoudiger.

In het voorbije jaar heeft de gezondheid en het ziekteverzuim van onze medewerkers veel aandacht gevraagd. We hebben daar helaas een paar vervelende ontwikkelingen in gezien. In 2015 werden we een aantal malen geconfronteerd met ernstige ziektes van collega’s. Voor betrokkenen en hun directe collega’s dramatisch; voor de organisatie Woonbedrijf erg vervelend, maar er is geen relatie met de bedrijfsvoering. Anders ligt dat bij het aanmerkelijke aantal medewerkers die kort of langdurig ziek zijn geweest als gevolg van toegenomen spanning, onheuse bejegening of intimidatie in het contact met een deel van onze klanten. Deze ontwikkeling, die door onze bedrijfsarts werd gesignaleerd, vinden wij onaanvaardbaar. Wij bieden onze collega’s actieve steun in het omgaan met dergelijke situaties, doen namens hen aangifte en zoeken de samenwerking met andere organisaties in het (semi-) publieke domein.

Een organisatie als Woonbedrijf is natuurlijk nooit klaar en zal altijd blijven veranderen. Terugkijkend naar de afgelopen tien jaar, waarin wij samen leiding mochten geven aan Woonbedrijf, zien wij wel dat de verhuizing met de overgang naar onze nieuwe manier van werken, de laatste is in een serie veranderingen die tien jaar geleden begon met de vervlechting van de beide organisaties waaruit Woonbedrijf is voortgekomen. Een periode waarin we een vanzelfsprekende en heel herkenbare positie in de woningmarkt in onze regio hebben gekregen.
We danken al onze collega’s, de raad van commissarissen, huurdersvertegenwoordigers en vooral onze klanten, voor het vertrouwen dat dit mogelijk heeft gemaakt.

Eindhoven, april 2016
Ingrid de Boer en Marc Eggermont

Download het verslag in PDF formaat door op het icoon hieronder te klikken.

woonbedrijf