10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waarderingen resultaatbepaling

De directie dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

10.8.1 Waardering vaste activa

10.8.1.1 Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de waardering van de materiële vaste activa zijn toegelicht onder paragraaf 10.5.5.

Marktwaarde in verhuurde staat
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.
Bij het bepalen van de marktwaarde van de woningen is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd.
Voor het overige vastgoed in exploitatie (studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed) geldt dat de huursom hiervan boven 5% van de totale huursom ligt en derhalve waardering van dit vastgoed van Woonbedrijf op basis van full-versie taxaties plaatsvindt.

Taxatie overige vastgoed
Voor de jaarrekening 2016 is het volledige overige vastgoed (studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed) getaxeerd door onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs.
Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie (studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed) getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3 deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale bezit is. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie update of aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Woonbedrijf.
Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.

Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.

Bij de indeling naar waarderingscomplexen zijn de bestaande financiële complexen integraal doorgelopen en is beoordeeld of er binnen een financieel complex sprake is van:

  • Afwijkende woningtypen: EGW, MGW, studenten, extramurale zorg.
  • BOG/MOG: is er sprake van BOG/MOG binnen een woningcomplex.
  • Parkeergelegenheden: is er sprake van separaat verhuurde parkeergelegenheden binnen een complex.
  • Intramurale zorg: is er sprake van intramurale zorg binnen een complex.
  • Afwijkende locatie: maakt de ligging het logisch/niet-logisch om ze als één geheel te zien.

Op basis van deze criteria zijn de financiële complexen opgedeeld naar waarderingscomplexen. Deze criteria sluiten aan met het in het Handboek gemaakte onderscheid naar de verschillende vastgoedtypen. Indien er binnen een financieel complex meerdere typen voorkomen, dan is het complex in principe opgesplitst naar meerdere waarderingscomplexen.

De waarderingscomplexen zijn opgedeeld in de volgende typen:

  • Eengezinswoning (EGW)
  • Meergezinswoning (MGW)
  • Studenteneenheid (STUD)
  • Extramuraal zorgvastgoed
  • Parkeerplaats
  • Garages
  • Bedrijfsmatig vastgoed (BOG)
  • Maatschappelijk vastgoed (MOG)
  • Intramuraal zorgvastgoed

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitiefase heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

10.8.1.2 Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonbedrijf een aantal standpunten ingenomen die bij afwerking van de aangifte door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:

  • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
  • de vorming van de voorziening onderhoud;
  • de verwerking van projectontwikkelingsresultaten.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2016 nog wijzigen als de Belastingdienst een ander standpunt inneemt en bij het opleggen van de aanslag en daarmee afwijkt van de ingediende aangifte. Eventuele correcties over de jaren 2013 tot en met 2015 kunnen effect hebben op de acute fiscale last 2016 alsmede in de belastinglatenties.