10.4 Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling

10.4.1 Algemeen

Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl is een stichting met de status van ’toegelaten instelling volkshuisvesting‘. Woonbedrijf is actief in het werkgebied Metropoolregio Eindhoven en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Eindhoven (adres: Wal 2, 5611 GG Eindhoven). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

10.4.2 Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

10.4.3 Groepsverhoudingen

Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Woonbedrijf wordt hiermee bedoeld Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

10.4.4 Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonbedrijf en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.

Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten, voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Woonbedrijf. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening, is van wijziging van de grondslagen afgezien.

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

Volledig geconsolideerd
Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding BV, Eindhoven (100%)

Overige kapitaalbelangen
Breedband Regio Eindhoven BV, Eindhoven (12%)

Dit kapitaalbelang van 12% komt niet in aanmerking voor consolidatie, omdat er geen overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend.

Voorts heeft Woonbedrijf nog de volgende verbindingen met een kapitaalbelang van 0%:
Stichting Bordeauxlaan, Eindhoven
Stichting Achterterrein fase 1, Eindhoven
Stichting Kences, Utrecht
Stichting Sancties en Kansenlijst, Eindhoven
Stichting Glasrijk, Eindhoven
Stichting De Ketting, Eindhoven

Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie, omdat er geen overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of omdat ze van te verwaarlozen betekenis zijn.

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen, worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

10.4.5 Stelselwijzigingen

In de jaarrekening 2016 is sprake van stelselwijzigingen en in overeenstemming met RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ zijn de stelselwijzigingen onderstaand toegelicht.

Marktwaarde

Algemeen
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het vastgoed in exploitatie tegen de reële waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat moeten waarderen conform het door de Minister voorgeschreven waarderingshandboek.

Woonbedrijf past voor woningen de basisversie van het waarderingshandboek (Handboek modelmatige waardering 2016) toe.

Voor het overige vastgoed in exploitatie (studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed) geldt dat de huursom hiervan boven 5% van de totale huursom ligt en derhalve waardering van dit vastgoed van Woonbedrijf op basis van full-versie taxaties plaatsvindt.

Voorheen werd het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) conform RJ 212. Een verdere uiteenzetting van de nieuwe grondslag voor de waardering van het vastgoed in exploitatie wordt gegeven onder de grondslagen voor materiële vaste activa. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de cijfers per primo en ultimo 2015 zijn herrekend naar de nieuwe grondslag. Deze cijfers dienen als basis voor de vergelijkende cijfers en de cijfers over het boekjaar.

Impact op individuele posten
De stelselwijziging heeft impact op de volgende individuele posten in de balans en winst- en verliesrekening:

  • DAEB vastgoed in exploitatie;
  • DAEB vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van eigen exploitatie;
  • Niet DAEB vastgoed in exploitatie;
  • Latente belastingvordering;
  • Eigen vermogen en herwaarderingsreserve;
  • Voorziening onrendabele top;
  • Voorziening latente belastingverplichting;
  • Afschrijvingen;
  • Overige waardeveranderingen;
  • Niet-gerealiseerde waardeveranderingen;
  • Verkoopresultaat.

Voor de individuele balansposten worden de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016 vermeld in verloopoverzichten.

Impact op volgende jaren
De impact op volgende jaren van de stelselwijziging is nu nog niet in te schatten. Dit is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed de komende jaren.

Functionele indeling winst- en verliesrekening

Algemeen
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst- en verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Voorheen werd de winst- en verliesrekening conform de categorale indeling gepresenteerd. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag.

Impact op vermogen en resultaat
Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen 2015 bedraagt € 1.902,8 miljoen en het effect op het resultaat 2015 bedraagt € 75,1 miljoen negatief.

Balans per 1-1-2015 Jaarrekening 2015 Na stelselwijziging Effect stelselwijziging
DAEB vastgoed in exploitatie 1.116,7 2.937,2 1.820,5
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 200,0 210,1 10,1
Vastgoed in ontwikkeling 3,3 9,5 6,2
Latente Belastingvordering(en) 13,4 17,5 4,1
Overig 0,0 0,0 0,0
Totaal 1.333,4 3.174,3 1.840,9
Balans per 1-1-2015 Jaarrekening 2015 Na stelselwijziging Effect stelselwijziging
Eigen vermogen -764,4 -2.667,2 -1.902,8
Voorziening onrendabele investeringen -170,1 -111,7 58,4
Voorziening latente belastingverplichtingen -32,7 -29,2 3,5
Totaal -967,2 -2.808,1 -1.840,9
Resultatenrekening over 2015 Jaarrekening 2015 Na stelselwijziging Effect stelselwijziging
Verkoopresultaat vastgoed portefeuille 4,9 5,4 0,5
Afschrijvingen materiele vaste activa -36,8 -2,0 34,8
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken in exploitatie 7,7 -23,1 -30,8
Overige waardeveranderingen (onrendabele projecten) 81,3 1,5 -79,8
Overigen 0,0 0,2 0,2
Effect op resultaat 57,1 -18,0 -75,1
Resultaat 2015 voor stelselwijziging 110,8
Resultaat 2015 na stelselwijziging 35,7

De presentatie van de winst- en verliesrekening conform het functionele model heeft geen impact op het vermogen en resultaat.

Directe methode kasstroomoverzicht

Algemeen
Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 het kasstroomoverzicht moeten opstellen conform de directe methode. Voorheen werd het kasstroomoverzicht conform de indirecte methode bepaald. De wijziging van de grondslag is in de jaarrekening 2016 verwerkt conform RJ 140 ‘Stelselwijzigingen’ volgens de retrospectieve methode. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag.

Impact op vermogen en resultaat
De bepaling van het kasstroomoverzicht conform de directe methode heeft geen impact op het vermogen en resultaat.

10.4.6 Presentatiewijzigingen

In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en gewijzigd en voor de winst- en verliesrekening is het functionele model verplicht in tegenstelling tot voorgaand jaar waarin het categoriaal model is gebruikt.

10.4.7 Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonbedrijf zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in paragraaf 10.8 (belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling) of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar de directie een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Woonbedrijf.
De marktwaarde is als volgt te definiëren: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

10.4.8 Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen.

De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht of geliquideerd; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.