10.10 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2016

(x € 1 mln.)

10.10.1 Immateriële vaste activa

De mutaties in de immateriële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Software
1 January 2016
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3,9
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -1,7
Boekwaarde 2,2
Mutaties
Investeringen 0,9
Desinvesteringen 0,0
Afschrijvingen -0,4
Afschrijvingen desinvesteringen 0,0
Totaal mutaties 0,5
31 December 2016
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs 4,8
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -2,1
Boekwaarde 2,7

Voor de post immateriële vaste activa worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

Categorie Methode Levensduur
Ontwikkelingskosten (ICT) lineair 3 en 7 jaar

10.10.2 Materiële vaste activa

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie DAEB Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Niet-Daeb vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
Stand per 1 januari 2016
Boekwaarden 1.277,9 191,3 9,1 0,0 13,7 1.492,0
Stand per 1 januari 2016
Effect Stelselwijziging 1.660,4 9,2 26,1 0,0 0,0 1.695,7
Boekwaarden 2.938,3 200,5 35,2 0,0 13,7 3.187,7
Mutaties 2016
Investeringen, initiële verkrijgingen 61,9 4,2 63,5 1,9 5,4 136,9
Investeringen, uit hoofde van overnames 45,2 0,0 0,0 0,0 0,0 45,2
Buitengebruikstellingen en afstotingen -14,1 -5,1 0,0 0,0 -6,0 -25,2
Winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde 167,6 0,8 5,3 -0,5 0,0 173,2
Afschrijvingen 0,0 0,0 0,0 0,0 -2,2 -2,2
Afschrijvingen desinvesteringen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,2
Overboekingen 0,0 0,0 -66,1 0,0 0,0 -66,1
Overige mutaties -2,3 2,3 0,0 -1,4 0,0 -1,4
Totaal mutaties 258,3 2,2 2,7 0,0 -2,6 260,6
Stand per 31 december 2016
Boekwaarden 3.196,6 202,7 37,9 0,0 11,1 3.448,3

Per 31 december 2016 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingsreserve € 1.537,0 miljoen. Deze heeft voor € 1.462,7 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 74,3 miljoen op het niet-DAEB vastgoed.

Marktwaarde in verhuurde staat
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.
Bij het bepalen van de marktwaarde van de woningen is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. Bij hantering van marktwaarde verhuurde staat worden twee scenario’s uitgerekend: doorexploiteerscenario en een uitpondscenario. Het scenario met de hoogste waarde wordt opgenomen in de jaarrekening. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd.

Voor het overige vastgoed in exploitatie (studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed) geldt dat de huursom hiervan boven 5% van de totale huursom ligt en derhalve waardering van dit vastgoed van Woonbedrijf op basis van full-versie taxaties plaatsvindt.

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed (BOG), zorgvastgoed (ZOG) en maatschappelijk vastgoed (MOG) is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. Voor BOG, ZOG, MOG en onzelfstandige studentenwoningen geldt dat alleen een doorexploiteerscenario is berekend.
De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd, waarbij voor een deel van de waarderingscomplexen een uitzondering is gemaakt van de volgende vrijheidsgraden:

  • Markthuur(stijging): De in de waardering verwerkte markthuur wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven markthuur op basis van de kenmerken van het onderhavig object en de lokale marktsituatie.
  • Exit yield: De in de waardering verwerkte exit yield wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven exit yield op basis van de huursituatie en de eindwaarde relatie tot de leegwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode en de veroudering van het complex.
  • Leegwaarde: De in de waardering verwerkte leegwaarde (per m²) wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven leegwaarde (per m²) op basis van de kenmerken van het onderhavig object en de lokale marktsituatie.
  • Leegwaarde(stijging): De in de waardering verwerkte leegwaardestijging (gem. beschouwingsperiode) wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven leegwaardestijging (gem. beschouwingsperiode) op basis van de kenmerken van het onderhavig object en de lokale marktsituatie.
  • Disconteringsvoet: De in de waardering verwerkte disconteringsvoet wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven disconteringsvoet op basis van de huursituatie, de kenmerken van het onderhavig object, het risicoprofiel van de kasstroom en de lokale marktsituatie.
  • Onderhoud: Het in de waardering verwerkte instandhoudingsonderhoud (excl. btw) wijkt af van het in de basisversie voorgeschreven instandhoudingsonderhoud (excl. btw) op basis
    van de kenmerken van het onderhavig object.
  • Mutatiekans: De in de waardering verwerkte mutatiegraad wijkt af van de in de basisversie voorgeschreven mutatiegraad op basis van de huursituatie, de kenmerken van het
    onderhavig object en de lokale marktsituatie.

Taxatie overige vastgoed
Voor de jaarrekening 2016 is het volledige overige vastgoed (studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed) getaxeerd door onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs.

Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie (studentenwoningen, parkeergelegenheden en garages, bedrijfsonroerend goed, zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed) getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3 deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale bezit is. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatieupdate of aannemelijkheidsverklaring verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Woonbedrijf.

WSW Bedrijfswaarde
Omdat de doelstelling van Woonbedrijf is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. Derhalve wordt hier onder de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie, zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van Woonbedrijf en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid.
De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie (DAEB) bedraagt € 1.257,0 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is deze bedrijfswaarde met €  9,3 miljoen toegenomen.

Door Woonbedrijf is een verkoopplan opgesteld waarin 632 verhuureenheden DAEB voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 36 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 6,1 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 2,9 miljoen.

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB) actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 139,5 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 22,5 miljoen afgenomen.

Door Woonbedrijf is een verkoopplan opgesteld waarin 183 verhuureenheden niet-DAEB
(waarvan 101 woningen) voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 7 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 2,7 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 1,4 miljoen.

Alle onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonbedrijf.

De uitgangspunten voor de berekening van de WSW Bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie zijn:

  • Jaarlijkse huurverhoging 0,3% (voorgaand jaar: 0,6%);
  • Jaarlijkse huurderving van 1,5% (voorgaand jaar: 1,25%);
  • Mutatiegraad per complex bepaald op basis van historische gegevens (voorgaand jaar: idem);
  • Restant exploitatietermijn van de woningen per complex vastgesteld. De restant- exploitatietermijn wordt beschouwd als de periode gedurende welke het vastgoed geëxploiteerd kan worden zonder dat er nieuwe afwegingen met betrekking tot het vastgoed gemaakt moeten worden. Nieuwe afwegingen moeten gemaakt worden op het moment dat grote investeringen in het vastgoed noodzakelijk zijn. De aldus bepaalde restant-exploitatietermijn wordt verhoogd met vijf jaar voor de tijd die nodig is voor planvorming e.d. (voorgaand jaar: idem);
  • De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per complex;
  • Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde exploitatietermijn onder aftrek van te maken kosten of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem);
  • Disconteringsvoet 5% (voorgaand jaar: 5%);
  • Moment van discontering: medio (voorgaand jaar: medio);
  • Saneringsheffing: 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden voor de jaren 2017 tot en met 2021;
  • Bijdrage AW: 2016: € 3,30 per woongelegenheid en € 0,025 per € 1.000 WOZ-waarde van de woongelegenheden. Voor de jaren daarna is rekening gehouden met een jaarlijkse inflatie.
2016 2017 2018 2019 2020 e.v.
Prijsinflatie 0,3% 0,6% 1,07% 1,53% 2,0%
Looninflatie 1,4% 1,6% 1,9% 2,2% 2,5%
Bouwindex 1,4% 1,6% 1,9% 2,2% 2,5%
Onderhoudsindex 1,4% 1,6% 1,9% 2,2% 2,5%
2016 2017 2018 t/m 2022 2023 e.v.
Verhuurderheffing 0,491% 0,536% 0,569% 0,543%

Voor de post onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

Categorie Methode Levensduur
Grond bedrijfsgebouwen geen afschrijvingen n.v.t.
Opstal bedrijfsgebouwen lineair 15 en 30 jaar
Installaties bedrijfsgebouwen lineair 5 jaar
Inventaris en inrichting lineair 5 jaar
Automatisering lineair 3 en 7 jaar
Vervoermiddelen lineair 3 en 4 jaar

WOZ Waarde
In de post sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) zijn 31.363 woningen en kamers opgenomen. Hierin zijn ook opgenomen 75 eenheden maatschappelijk vastgoed. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 4,7 miljard (peildatum 01-01-2015).

In de post commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB) zijn 853 woningen, 82 commerciële ruimtes en 2.939 parkeervoorzieningen en 180 overige verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 260,5 miljoen (peildatum 01-01-2015).

Verzekering & zekerheden
De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 3,0 miljard.

Voor zover het onroerend goed is gefinancierd met vreemd vermogen dan betreft dit vooral rijks-en kapitaalmarktleningen met overheidsgaranties. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Voor de door WSW geborgde leningen geldt wel dat Woonbedrijf een onherroepelijke volmacht aan het WSW heeft afgegeven om hypotheek te vestigen.

Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 91,9 miljoen betrekking hebbende op nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud.

10.10.3 Financiële vaste activa

Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Andere Deelnemingen Latente Belasting-vordering(en) Overige effecten Totaal
Stand per 1 januari 2016 0,5 13,6 0,1 14,2
Bij: kortlopend deel 1 januari 2016 0,0 0,2 0,0 0,2
Invloed stelselwijziging 0,0 4,1 0,0 4,1
Af : kortlopend deel 1 januari 2016 0,0 -2,2 0,0 -2,2
Herrekende stand per 1 januari 2016 0,5 15,7 0,1 16,3
Herrekend latente belastingvorderingen 0,0 0,0 0,0 0,0
Mutatie latente belastingvorderingen 0,0 -10,2 0,0 -10,2
Vervallen leningen inclusief rente 0,0 0,0 0,0 0,0
Nieuwe leningen 0,0 0,0 0,0 0,0
Aflossing leningen 0,0 0,0 0,0 0,0
Afwaardering leningen 0,0 0,0 0,0 0,0
Afwaardering overige vorderingen 0,0 0,0 0,0 0,0
Ontvangen bijdrage BWS-subsidies 0,0 0,0 0,0 0,0
Eindaflossing effecten 0,0 0,0 -0,1 -0,1
Waardeveranderingen 0,0 0,0 0,0 0,0
Saldo 0,5 5,5 0,0 6,0
Af : kortlopend deel 31 december 2016 0,0 -3,7 0,0 -3,7
Stand per 31 december 2016 0,5 4,0 0,0 4,5

10.10.3.1 Andere Deelnemingen

De deelnemingen betreffen:

Aandeel Waarde deelneming 31 December 2016 Resultaat deelneming 2016 Eigen vermogen 31 December 2016
Breedband Regio Eindhoven B.V., Eindhoven 12% 0,5 0,0 4,2

10.10.3.2 Latente belastingvorderingen

Van het totaalbedrag van € 7,7 miljoen aan latente belastingvorderingen is € 3,7 miljoen kortlopend (binnen één jaar), te weten de vrijval agio leningen (€ 0,2 miljoen), realisatie verkoop en sloop (€ 0,8 miljoen) en de te verrekenen verliescompensatie (€ 2,7 miljoen).

De actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie bedraagt € 2,7 miljoen. De fiscale verliezen worden naar verwachting binnen negen jaar gecompenseerd met toekomstige fiscale winsten.

De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen een netto rente van circa 3%. De latenties uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op grondposities en langlopende schulden.

Er is sprake van een (tijdelijk) verschil tussen de waardering op jaarrekeninggrondslagen (marktwaarde in verhuurde staat) en de fiscale waardering. Op basis van realiseerbaarheid is het deel van verkoop en sloop tot waardering gebracht in de latentie. De actieve belastinglatentie voor het commercieel/ fiscale waarderingsverschil per 31-12-2016 bedraagt € 2,5 miljoen, waarvan € 0,8 miljoen kortlopend.

Voor het overige verschil (€ 777 miljoen) betrekking hebbende op vastgoed in exploitatie is geen latentie gevormd. Dit deel van de latentie over het vastgoed zal namelijk niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn.

10.10.3.3 Overige effecten

De overige effecten bedragen ultimo 2016 nihil (ultimo 2015: € 0,1 miljoen). Deze post betrof de waardering van de zes certificaten van het Wooninvesteringsfonds (Wif). Eind 2015 is door het Wif besloten dat het fonds wordt opgeheven en de waarde van de certificaten aan de certificaathouders uit te betalen. In 2015 heeft uitbetaling van 90% van de waarde plaatsgevonden. De resterende 10% van de waarde is in 2016 door Woonbedrijf ontvangen.

10.10.3.4 Te vorderen BWS-subsidies

In 2016 zijn de laatste termijnen ontvangen in het kader van de BWS-subsidies.

10.10.4 Vlottende activa

10.10.4.1 Voorraden

31 December 2016 31 December 2015
Vastgoed bestemd voor de verkoop 0,2 0,9
Overige voorraden: onbebouwde gronden niet-DAEB 9,8 9,7
Overige voorraden: eigen onderhoudsdienst 0,0 0,4
10,0 11,0

Van de voorraad bestemd voor de verkoop van 2015 zijn in 2016 6 woningen en 5 parkeerplaatsen verkocht met een opbrengst van € 0,9 miljoen.

10.10.4.2 Vorderingen

31 December 2016 31 December 2015
Huurdebiteuren 2,2 2,4
Latente belastingvordering(en) 3,7 2,1
Belastingen en premies sociale verzekeringen 3,1 3,2
Overige vorderingen 0,1 0,1
Overlopende activa 2,2 0,7
11,3 8,5

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

10.10.4.3 Huurdebiteuren

31 December 2016 31 December 2015
Huurdebiteuren 3,9 4,1
Af : voorziening wegens oninbaarheid -1,7 -1,7
Totaal huurdebiteuren 2,2 2,4

De huurachterstand in 2016 is 2,0% van de jaarhuur (2015: 2,1%). Van de totale huurdebiteuren is
€ 1,7 miljoen zittende huurder en € 2,2 miljoen vertrokken huurder.

10.10.4.4 Latente Belastingvorderingen

Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar paragraaf 11.10.3.2 latente belastingvorderingen.

10.10.4.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen

31 December 2016 31 December 2015
Omzetbelasting 3,1 3,2
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 3,1 3,2

De te vorderen omzetbelasting betreft de ingediende suppletie btw over de periode 2008 – 2015.

10.10.4.6 Overige vorderingen

31 December 2016 31 December 2015
Overige vorderingen 0,1 0,1
Totaal overige vorderingen 0,1 0,1

10.10.4.7 Overlopende activa

31 December 2016 31 December 2015
Nog te ontvangen bedragen verkoop bestaand bezit 1,5 0,0
Nog te ontvangen rente omzetbelasting 0,6 0,0
Overige 0,1 0,7
Totaal overlopende activa 2,2 0,7

10.10.5 Groepsvermogen

10.10.5.1 Eigen vermogen

Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de vennootschappelijke balans nader toegelicht.

10.10.6 Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
31 December 2016 31 December 2015
Voorziening onrendabele investeringen 1/1 72,1 170,1
Invloed stelselwijziging 0,0 -58,4
Herrekende voorziening onrendabele investeringen 1/1 72,1 111,7
Dotaties 28,3 8,3
Ontrekkingen -27,6 -26,6
Vrijval 0,8 -21,3
Voorziening onrendabele investeringen 31-12 73,5 72,1
Voorziening latente belastingverplichting
31 December 2016 31 December 2015
Voorziening latente belastingverplichting 1/1 32,9 32,7
Invloed stelselwijziging 0,0 -3,5
Herrekende voorziening latente belastingverplichting 32,9 29,2
Dotaties 0,0 3,7
Ontrekkingen 0,0 0,0
Vrijval 0,0 0,0
Voorziening onrendabele investeringen 31-12 32,9 32,9

Van de voorzieningen is een bedrag van € 82,5 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

10.10.6.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening onrendabele investeringen en herstructurering betreft het per saldo verlieslatende deel van projecten waarvan de definitiefase is afgesloten en waarvoor nog onvoldoende stichtingskosten (investeringen) zijn gemaakt om het verlieslatende deel daarop in mindering te kunnen brengen.

10.10.6.2 Voorziening latente belastingverplichting

De voorziening latente belastingverplichting van € 32,9 miljoen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen. De verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering heeft betrekking op de fiscale vorming van een voorziening onderhoud.

Woonbedrijf heeft met ingang van 2012 een fiscale onderhoudsvoorziening gevormd. Naar aanleiding van recente beleidsstandpunten van de Belastingdienst is er landelijk discussie ontstaan over wijze van bepaling van de onderhoudsvoorziening, waaronder de opbouw en de waardering op contante waarde. In afwachting op een mogelijke discussie zijn de aangiften vennootschapsbelasting 2013 en 2014 ingediend waarbij ons standpunt dat een fiscale onderhoudsvoorziening mag worden gevormd wordt voortgezet.

Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2016 is nog geen zekerheid over de aanvaarbaarheid van de gevormde onderhoudsvoorziening van in totaal € 131,5 miljoen. Hierdoor is er een bepaalde mate van onzekerheid in de fiscale positie vennootschapsbelasting, waarbij een risico bestaat van (materiele) financiële impact op de fiscale positie met de voorziene latente belastingverplichting die rust op de onderhoudsvoorziening als maximale financiële impact (€ 32,9 miljoen exclusief heffingsrente). Woonbedrijf komt tot de conclusie dat de onderhoudsvoorziening in overeenstemming met de huidige fiscale regelgeving is gevormd. Het standpunt van Woonbedrijf is dat de gevormde fiscale onderhoudsvoorziening goed verdedigbaar is en dat instandhouding van de onderhoudsvoorziening derhalve waarschijnlijk is.

10.10.7 Langlopende schulden

Stand per
31 december
2016
Aflossings-
verplichting
2017
Resterende
looptijd
> 1 jaar
Resterende
looptijd
> 5 jaar
Schulden/leningen overheid 14,1 0,4 14,1 12,6
Schulden/leningen kredietinstellingen 420,3 15,8 420,3 295,5
Overige schulden 2,0 0,0 2,0 1,3
436,4 16,2 436,4 309,4

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:

Aflosbaar over 2 jaar Aflosbaar over 3 jaar Aflosbaar over 4 jaar Aflosbaar over 5 jaar
Schulden/leningen overheid 0,4 0,4 0,4 0,3
Schulden/leningen kredietinstellingen 16,9 33,0 38,1 36,8
Overige schulden 0,0 0,0 0,0 0,0
17,3 33,4 38,5 37,1

10.10.7.1 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Totaal
Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) 2016 15,3 345,4 360,7
Bij: nieuwe leningen 0,0 110,0 110,0
Af: aflossingen -0,8 -19,3 -20,1
Stand per 31 december (lang- en kortlopend) 2016 14,5 436,1 450,6
Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn (looptijd < 1 jaar) 0,4 15,8 16,2
Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn (looptijd > 1 jaar) 14,1 420,3 434,4

Schulden/leningen overheid
Hieronder zijn leningen opgenomen welke zijn verstrekt door Gemeente Eindhoven.

De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken:

2016 2015
Vastrentende leningen
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum € 14,5 mln € 15,3 mln
Gemiddelde rente 3,9% 3,9%
Gemiddelde looptijd 24,8 jaar 25,1 jaar
Reële waarde € 16,3 mln € 17,5 mln

Schulden/leningen kredietinstellingen
Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

2016 2015
Vastrentende leningen
Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum € 436,1 mln € 345,4 mln
Gemiddelde rente 3,0% 3,6%
Gemiddelde looptijd 20,8 jaar 20,1 jaar
Reële waarde € 559,6 mln € 449,6 mln

Er zijn geen leningen die hypothecair gebonden zijn met onroerend goed. Ook zijn er geen leningen waarop een positieve en negatieve hypotheekverklaring is afgegeven op het onroerend goed of anderszins met een zakelijke zekerheid zijn belast. Voor de door WSW geborgde leningen geldt wel dat Woonbedrijf een onherroepelijke volmacht aan WSW heeft afgegeven om hypotheek te vestigen.

Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 438 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen.

De duration van de gehele portefeuille bedraagt 9,1 per 31 december 2016 (2015: 8,3 per 31 december 2015).

10.10.7.2 Overige schulden

Overige schulden
Saldo per 1 januari 2016 1,9
Toevoegingen 0,1
Vrijval huren 2016 0,0
Saldo per 31 december 2016 2,0

Onder de overige langlopende schulden zijn vooruit ontvangen huren voor € 1,6 miljoen en waarborgsommen voor € 0,3 miljoen verantwoord. De vooruit ontvangen huren hebben betrekking op de verhuring van een SPIL-centrum aan de gemeente Eindhoven met een resterende looptijd van 32 jaar.

10.10.8 Kortlopende schulden

31 December 2016 31 December 2015
Schulden aan kredietinstellingen 15,8 34,3
Schulden aan gemeenten 0,4 0,8
Schulden aan leveranciers 10,4 11,3
Belastingen en premies sociale verzekeringen 11,1 11,1
Overlopende passiva 15,5 17,8
53,2 75,3

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel (looptijd <1 jaar) van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. De post belastingen en premies sociale verzekeringen bestaat uit omzetbelasting € 10,2 miljoen en loonheffing/ sociale lasten € 0,9 miljoen. De aangifte vennootschapsbelasting over 2012 heeft een belastbaar bedrag van nihil en is afgestemd met de Belastingdienst. De aangiften vennootschapsbelasting over 2013 en 2014 zijn ingediend. De aangiften vennootschapsbelasting over 2015 en 2016 moeten nog worden ingediend bij de Belastingdienst.

10.10.8.1 Overlopende passiva

31 December 2016 31 December 2015
Voorstand huurdebiteuren 2,1 1,9
Niet vervallen rente lening opgenomen gelden 6,0 5,3
Te verrekenenen stook-servicekosten 1,9 3,5
Overige 5,5 7,1
15,5 17,8

10.10.9 Niet uit de balans blijkende informatie

10.10.9.1 Huurverplichtingen

Het bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal
€ 15,9 miljoen. Van het bedrag aan aangegane huurverplichtingen heeft € 14,8 miljoen een looptijd van meer dan een jaar, waarvan € 10,1 miljoen een looptijd van meer dan 5 jaar heeft. De huurverplichting voor het kantoorpand aan de Wal loopt tot 1 september 2030.

10.10.9.2 Operationele leases

Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele lease als volgt te specificeren:

Te betalen:
Binnen één jaar 0,7
Tussen één en vijf jaar 1,2
Meer dan vijf jaar 0,0

Gedurende het verslagjaar is voor een bedrag van € 0,9 miljoen aan lease-betalingen in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Woonbedrijf heeft 67 operational leasecontracten afgesloten voor het wagenpark dat in gebruik is bij de eigen onderhoudsdienst. De gemiddelde resterende looptijd van deze contracten bedraagt 31 maanden. De totale resterende verplichting gedurende de restant looptijd van alle contracten bedraagt per 31 december 2016 circa € 1,3 miljoen.
Daarnaast heeft Woonbedrijf een operational leasecontract voor de poolmiddelen tot 18 maart 2022. De totale last die hiermee samenhangt bedraagt € 0,2 miljoen.
Verder heeft Woonbedrijf een operational leasecontract voor de printers lopende tot 31 maart 2020. De totale last die hiermee samenhangt bedraagt € 0,3 miljoen.

10.10.9.3 Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen voor een bedrag van € 89 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode tot vijf jaar ná balansdatum.

10.10.9.4 Onderhoudsverplichtingen

Ultimo boekjaar is Woonbedrijf planmatige onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een totaal bedrag van € 3,7 miljoen waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden.

10.10.9.5 Heffing saneringsfonds

Woonbedrijf zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 10,2 miljoen moeten afdragen aan door de Autoriteit Woningcorporaties opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

10.10.9.6 WSW Obligo

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonbedrijf een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonbedrijf opgenomen, door het WSW geborgde, leningen. Ultimo 2016 bedraagt dit obligo € 16,9 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonbedrijf het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonbedrijf verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

10.10.9.7 Fiscale eenheid

Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl vormt met Woonbedrijf SWS.Hhvl Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de door de combinatie verschuldigde belasting.

10.10.9.8 Gebeurtenissen na balansdatum

Er is besloten om in te schrijven op een openbaar verkoopproces van woningen en parkeerplaatsen in Helmond dat georganiseerd was door woningcorporatie Laurentius. Woonbedrijf is voor een object van 76 meergezinswoningen met bijbehorende bergingen en 76 parkeerplaatsen in Helmond de hoogste bieder gebleken. Begin 2017 is de bieding geaccepteerd voor de aankoop van deze woningen en parkeerplaatsen voor een bedrag van € 12,2 miljoen kosten koper. De levering van het aangekochte vastgoed in exploitatie zal in 2017 plaatsvinden.

Verder zijn er geen gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geven over feitelijke situatie per balansdatum.

10.10.10 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waar overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de bestuurder en raad van commissarissen van Woonbedrijf zijn verbonden partijen.
Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.