6.2 Beleidsmatige beschouwing

6.2.1 Algemeen

Met ingang van de jaarrekening 2016 zijn alle toegelaten instellingen en dus ook Woonbedrijf op grond van de Woningwet verplicht om in de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie marktwaarde verhuurde staat als waarderingsgrondslag te gebruiken. Voorheen gebruikte Woonbedrijf bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor haar vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde werd zodanig bepaald dat hierin de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed op basis van het eigen Woonbedrijf beleid tot uitdrukking kwam. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde werden de geschatte toekomstige netto kasstromen op basis van eigen beleid contant gemaakt tegen de geldende disconteringsvoet. Bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat daarentegen worden marktconforme netto kasstromen contant gemaakt tegen de voor het betreffende vastgoed geldende marktconforme disconteringsvoet. Hierbij doet het niet ter zake dat Woonbedrijf deze marktconforme netto kasstromen in werkelijkheid niet zal realiseren. Het eigen beleid van Woonbedrijf verandert immers niet door de introductie van een nieuwe, verplichte waarderingsgrondslag. De waarde waartegen het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening 2016 gewaardeerd is, zal in werkelijkheid dus niet gerealiseerd worden.
Door de hantering van marktwaarde verhuurde staat is het eigen vermogen van Woonbedrijf fors toegenomen. Deze vermogensstijging kan de indruk wekken dat de financiële armslag van Woonbedrijf is toegenomen. Zoals hierboven uitgelegd betreft dit echter een toename van het vermogen die in werkelijkheid niet gerealiseerd wordt, omdat het eigen beleid van Woonbedrijf niet wijzigt en de marktconforme netto kasstromen in werkelijkheid dus niet ontvangen worden.
Wel kan de wijziging naar een andere waarderingsgrondslag bij gebruikers van de jaarrekening een ander verwachtingspatroon oproepen ten aanzien van de wijze waarop Woonbedrijf omgaat met haar verdiencapaciteit. Zo kan de indruk ontstaan dat Woonbedrijf het beleidsmatig uitgangspunt om haar vastgoed op basis van volkshuisvestelijke uitgangspunten te exploiteren loslaat. Dit kan bij stakeholders van Woonbedrijf enerzijds leiden tot onnodige zorgen over het continueren van de bestaande volkshuisvestelijke bijdrage van Woonbedrijf en anderzijds tot onrealistische verwachtingen ten aanzien van de financiële ruimte voor het doen van nieuwe additionele investeringen.
De marktwaarde verhuurde staat biedt echter wel waardevolle informatie over de marktconforme verdiencapaciteit van Woonbedrijf en de wijze waarop die wordt ingezet voor de volkshuisvestelijke doelstellingen. Om de betekenis van deze informatie beleidsmatig te kunnen duiden is een nadere analyse van de marktwaarde verhuurde staat nodig. In RJ 645 is opgenomen dat de corporatie een analyse dient te maken van het verschil tussen marktwaarde verhuurde staat en bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie.
Onderstaand wordt deze analyse in drie stappen gegeven. We starten met het op de balans gepresenteerde eigen vermogen op basis van waardering tegen marktwaarde verhuurde staat. Bij stap twee wordt de volkshuisvestelijke bestemming van het vermogen in mindering gebracht op het gepresenteerde eigen vermogen. Tenslotte wordt bij stap drie de bedrijfsmatige bestemming van het vermogen in mindering gebracht op het eigen vermogen op basis van volkshuisvestelijke bestemming en dit leidt tot het eigen vermogen op basis van waardering tegen bedrijfswaarde. De bedrijfsmatige bestemming van het eigen vermogen is dat deel van het eigen vermogen dat Woonbedrijf niet realiseert, omdat Woonbedrijf geen marktconforme beheer-en organisatiekosten kent. In de laatste stap komen we tot het eigen vermogen dat Woonbedrijf op basis van haar eigen beleid in de toekomst kan realiseren (bedrijfswaarde).
Door hantering van de marktwaarde verhuurde staat wordt de marktconforme exploitatie van ons vastgoed het referentiekader waartegen ons eigen beleid op complexniveau kan worden afgezet. Iedere beleidskeuze (op complexniveau) die ertoe leidt dat de marktwaarde verhuurde staat niet gerealiseerd wordt, zal inhoudelijk naar onze stakeholders verantwoord kunnen worden.

6.2.2 Volkshuisvestelijke bestemming van het eigen vermogen

Zoals hiervoor uiteengezet starten we de analyse met het gepresenteerde eigen vermogen op basis van waardering tegen marktwaarde verhuurde staat. De marktwaarde verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie bedraagt in de jaarrekening 2016 € 3.399 miljoen. Dit leidt in de jaarrekening 2016 tot een gepresenteerd eigen vermogen van € 2.887 miljoen.
Bij de berekening van de marktwaarde verhuurde staat worden twee scenario’s uitgerekend: een doorexploiteerscenario en een uitpondscenario. Het scenario met de hoogste waarde wordt opgenomen in de jaarrekening. Het hoogste scenario wordt hierbij telkens op het niveau van een waarderingscomplex bepaald. De hierboven genoemde waarde van € 3.399 miljoen is gebaseerd op deze systematiek.
Een belangrijk deel van de berekende marktwaarde verhuurde staat wordt niet gerealiseerd, omdat er een volkshuisvestelijke bestemming rust op het vastgoed. Deze volkshuisvestelijke bestemming komt met name tot uiting op de aspecten betaalbaarheid en beschikbaarheid en wel als volgt:

  • Bij marktwaarde verhuurde staat wordt (in het doorexploiteerscenario) de huur bij mutatie van de woning opgetrokken naar de markthuur, terwijl de huur bij hantering van bedrijfswaarde wordt opgetrokken naar de eigen streefhuur. Het eigen beleid is om woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep en daarmee is de streefhuur lager dan de markthuur. Dit leidt bij marktwaarde verhuurde staat tot een hogere waardering dan bedrijfswaarde.
  • Bij marktwaarde verhuurde staat wordt (in het uitpondscenario) de woning bij mutatie verkocht tegen de leegwaarde. Bij hantering van bedrijfswaarde wordt de woning doorgeëxploiteerd. Het eigen beleid is om woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. Dit leidt bij marktwaarde verhuurde staat tot een hogere waardering dan bedrijfswaarde.

Het verschil tussen het gepresenteerde eigen vermogen en het eigen vermogen op basis van volkshuisvestelijke bestemming kan als volgt inzichtelijk worden gemaakt.

Bedragen * € 1 miljoen

Omschrijving Vastgoed in exploitatie Eigen vermogen
Gepresenteerd jaarrekening 2016 3.399 2.887
Volkshuisvestelijke bestemming -1.888 -1.888
Volkshuisvestelijk jaarrekening 2016 1.511 999

Het eigen vermogen op basis van volkshuisvestelijke bestemming gericht op beschikbaarheid (niet uitponden) en betaalbaarheid (niet optrekken naar markthuur) bedraagt circa € 999 miljoen ofwel 63% van het balanstotaal, terwijl het eigen vermogen op marktwaarde verhuurde staat circa € 2.887 miljoen bedraagt ofwel 83% bedraagt van het balanstotaal. De invloed van het niet optrekken van de huur naar markthuur in het doorexploiteerscenario en het niet uitponden tegen leegwaarde in het uitpondscenario is dus bijna € 1,9 miljard op de waarde van het vastgoed.
Dit waardeverlies is onze beleidsmatige bijdrage aan betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen in de gebieden waar wij actief zijn.

6.2.3 Bedrijfsmatige bestemming van het eigen vermogen

Bij de bepaling van marktwaarde verhuurde staat wordt rekening gehouden met marktconforme beheerkosten en marktconforme organisatiekosten. Daarnaast wordt rekening gehouden met marktconforme vermogenskosten.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde worden vastgoedgerelateerde beheerkosten en organisatiekosten ingerekend op basis van het eigen beleid van Woonbedrijf. Daarnaast wordt voor de vermogenskosten gerekend met een door de sector voorgeschreven disconteringsvoet die niet per definitie marktconform is. Het verschil tussen het hierboven berekende eigen vermogen op basis van de volkshuisvestelijke bestemming en het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde is het deel van het eigen vermogen dat op grond van de bedrijfsmatige bestemming niet gerealiseerd wordt. Dit verschil kan als volgt inzichtelijk worden gemaakt.

Bedragen * € 1 miljoen

Omschrijving Vastgoed in exploitatie Eigen vermogen
Gepresenteerd jaarrekening 2016 1.511 999
Bedrijfsmatige bestemming -114 -114
Bedrijfswaarde jaarrekening 2016 1.397 885

Het eigen vermogen op basis van waardering tegen bedrijfswaarde, waarbij rekening is gehouden met beheer-en organisatiekosten op basis van eigen beleid, bedraagt € 885 miljoen. De bedrijfsmatige bestemming als gevolg van hogere beheer-en organisatiekosten dan marktconform, bedraagt in dit geval dus € 114 miljoen. Dit waardeverlies kan worden gezien als een bijdrage op het aspect kwaliteit van onze dienstverlening.

6.2.4 Te realiseren deel van het eigen vermogen

Het in de jaarrekening gepresenteerde deel van het eigen vermogen is € 2.887 miljoen. Van dit vermogen dat is gebaseerd op marktwaarde verhuurde staat, zal een totaalbedrag van € 2.002 miljoen niet gerealiseerd worden. Het grootste gedeelte van dit niet te realiseren deel van het eigen vermogen (94%) vloeit voort uit de bijdrage van Woonbedrijf op de aspecten beschikbaarheid (niet uitponden) en betaalbaarheid (niet verhogen naar markthuur). Een relatief klein deel van het vermogensverlies (6%) is toe te wijzen aan het feit dat Woonbedrijf hogere dan marktconforme beheer-en organisatiekosten heeft.

Een groot deel van het in 2016 geboekte resultaat bestaat uit niet gerealiseerde waardestijgingen van het vastgoed (€ 226 miljoen). Deze waardestijgingen worden veroorzaakt door toepassing van de in het handboek modelmatig waarderen opgenomen parameters en uitgangspunten die niet door Woonbedrijf beïnvloed kunnen worden. Ten opzichte van de marktwaarde ultimo 2015 stijgt de marktwaarde ultimo 2016 met ruim 10%. In het handboek modelmatig waarderen 2016 is sprake van een daling van de disconteringsvoet met gemiddeld 0,70% hetgeen een waardeverhogend effect heeft. Daarnaast is sprake van een stijging van de modelmatig bepaalde markthuren van onze woningen, hetgeen tot een verdere stijging van de waarde leidt. Deze stijgingen kunnen zoals gezegd niet door Woonbedrijf beïnvloed worden, omdat zij modelmatig bepaald worden. De waardestijgingen zijn niet gerealiseerd en worden voor een groot gedeelte toegevoegd aan de herwaarderingsreserve, hetgeen betekent dat ze niet vrij beschikbaar zijn.

6.2.5 Toekomstige vermogensontwikkeling en continuïteit

De toekomstige vermogensontwikkeling op basis van waardering tegen bedrijfswaarde is zodanig dat de solvabiliteit blijft schommelen rondom 58% van het balanstotaal (op basis van de goedgekeurde meerjarenbegroting 2017-2026). De huidige WSW norm voor de minimale solvabiliteit op basis van waardering tegen bedrijfswaarde bedraagt 20%. Hiermee voldoet Woonbedrijf ruimschoots aan de door het WSW gestelde solvabiliteitseis en is de continuïteit in principe geborgd.
Woonbedrijf is in 2016 overgegaan naar waardering op basis van marktwaarde verhuurde staat.
Dit heeft in de jaarrekening 2016 geleidt tot een stijging van het eigen vermogen met circa € 1.834 miljoen. De marktwaarde verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie bedraagt in de jaarrekening 2016 € 3.399 miljoen, terwijl de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie € 1.397 miljoen bedraagt. De marktwaarde verhuurde staat wordt bepaald op basis van marktconforme parameters en uitgangspunten, terwijl de bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van Woonbedrijf beleid. De belangrijkste verschillen in deze uitgangspunten en parameters zijn als volgt:

  • Bij hantering van marktwaarde verhuurde staat worden twee scenario’s uitgerekend: doorexploiteerscenario en een uitpondscenario. Het scenario met de hoogste waarde wordt opgenomen in de jaarrekening. Bij hantering van de bedrijfswaarde wordt alleen een doorexploiteerscenario uitgerekend, omdat dit ook het beleidsuitgangspunt van Woonbedrijf is op grond van het zorgdragen voor beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen.
  • Bij marktwaarde verhuurde staat wordt (in het doorexploiteerscenario) de huur bij mutatie van de woning opgetrokken naar de markthuur, terwijl de huur bij bedrijfswaarde wordt opgetrokken naar de eigen streefhuur. Het eigen beleid is om woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep en daarmee is de streefhuur lager dan de markthuur. Dit leidt bij hantering van de bedrijfswaarde tot een lagere waardering dan de marktwaarde verhuurde staat.
  • Bij marktwaarde verhuurde staat wordt in het uitpondscenario de woning bij mutatie verkocht tegen de leegwaarde. Bij hantering van bedrijfswaarde wordt de woning door geëxploiteerd. Dit leidt bij marktwaarde verhuurde staat tot een hogere waardering dan bedrijfswaarde.
  • Bij hantering van marktwaarde verhuurde staat wordt voor wat betreft beheer en onderhoudskosten uitgegaan van een marktconforme normen per complex. Bij de bedrijfswaarde gebruiken we de eigen normen op basis van de werkelijke situatie. Dit leidt bij marktwaarde verhuurde staat tot een hogere waardering dan bedrijfswaarde.

Woonbedrijf heeft tot doel om woningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor de doelgroep. Dit betekent dat de marktwaarde verhuurde staat naar alle waarschijnlijkheid bij ongewijzigd beleid niet volledig gerealiseerd zal worden. Het in de balans getoonde eigen vermogen van € 2.887 miljoen zal in werkelijkheid niet volledig gerealiseerd worden, maar wordt ingezet voor de volkshuisvestelijke doelstellingen van Woonbedrijf
Het eigen vermogen op basis van volkshuisvestelijke bestemming gericht op beschikbaarheid (niet uitponden) en betaalbaarheid (niet optrekken naar markthuur) bedraagt circa 63%, terwijl het eigen vermogen op marktwaarde verhuurde staat circa 83% bedraagt. De impact van de volkshuisvestelijke bedrijfsdoelstelling bedraagt hiermee circa 20% van het balanstotaal. Het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde bedraagt circa 58%. Het verschil van 5% tussen het eigen vermogen op bedrijfswaarde en volkshuisvestelijke bestemming wordt veroorzaakt doordat bij bedrijfswaarde wordt uitgegaan van werkelijke beheer-en onderhoudskosten, terwijl bij de volkshuisvestelijke bestemming wordt uitgegaan van marktconforme beheer-en onderhoudskosten.