6.3 Borgen van liquiditeit

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) werkt met een nieuw risicobeoordelingsmodel dat uitgaat van de beoordeling van financial risks en business risks. De financial risks worden beoordeeld aan de hand van vijf indicatoren. Deze richten zich zowel op de solvabiliteit als de liquiditeit van de corporatie. In paragraaf 6.3.1 worden de indicatoren van de financial risks nader toegelicht. Daarnaast heeft Woonbedrijf in haar eigen financiële beleid een aantal financiële indicatoren opgenomen die zich richten op het bewaken van de liquiditeit.

6.3.1 Financial risks WSW

Het WSW werkt bij de beoordeling van de financiële positie van de individuele corporaties met vijf indicatoren die de financial risks in kaart brengen. Schematisch ziet dit uit als in de illustratie hier rechts.

Woonbedrijf heeft op basis van de meerjarenbegroting 2017 – 2026 de scores op bovenstaande vijf indicatoren bepaald. In onderstaande tabel zijn deze scores vastgelegd.

Indicatoren

Omschrijving Woonbedrijf Norm WSW
Dekkingsratio 9% < = 50% WOZ
Interest Coverage Ratio (ICR) 4,5 >= 1,4
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 2,7 >= 1,0
Loan to Value (LTV) 34% <= 75%
Solvabiliteitsratio 58% >= 20%

Uit het schema blijkt dat Woonbedrijf op alle indicatoren van de financial risks van het WSW ruim voldoende scoort. Voor de definities van de indicatoren verwijzen we naar de site van het WSW.

Op dit moment zijn de indicatoren 4 en 5 nog gebaseerd op waardering tegen bedrijfswaarde. Voor het WSW is bedrijfswaarde nu nog leidend bij de beoordeling van de financiële risico’s. In de jaarrekening is waardering tegen marktwaarde verhuurde staat leidend. De marktwaarde verhuurde staat is, zoals hierboven vermeld, aanmerkelijk hoger dan de bedrijfswaarde, waardoor de normstellingen voor de Loan to Value (LTV) en de solvabiliteitsratio bij hantering van de marktwaarde verhuurde staat als beoordelingscriterium moeten worden aangepast. Momenteel zijn er nog geen normstellingen op basis van waardering tegen marktwaarde staat beschikbaar voor de LTV en de solvabiliteitsratio.

Op basis van de huidige WSW-normen die gebaseerd zijn op waardering tegen bedrijfswaarde, voldoet Woonbedrijf ruimschoots aan de gestelde normen.

6.3.2 Business risks WSW

Naast de financial risks worden in het nieuwe risicobeoordelingsmodel van het WSW ook de business risks beoordeeld. De business risks worden door het WSW ingevuld aan de hand van 24 vragen.

Jaarlijks stelt het WSW per corporatie een risicoscore vast. Naast de hierboven besproken financial risks, worden hierin ook de zogenaamde business risks meegenomen. De business risks worden beoordeeld aan de hand van een checklist met 24 kwalitatieve business risks vragen. De risicoscore van een corporatie bepaalt de ruimte voor de groei van de leningenportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering van leningen en de periode waarvoor het WSW het borgingsplafond vaststelt.

In de tweede helft van 2016 heeft het WSW een actualisatie uitgevoerd van hun eerdere beoordeling van de business risks in 2015. Het WSW constateert dat Woonbedrijf in 2016 belangrijke stappen heeft gezet op het vlak van het uitwerken van de portefeuillestrategie en het prestatie- en risicomanagement. In 2016 is onder andere een wensportefeuille opgesteld. Het WSW concludeert dat dit een goede ontwikkeling is, maar mist nog wel de koppeling tussen de wensportefeuille en de investeringsstrategie van Woonbedrijf. Het WSW heeft het document waarin de koppeling tussen de wensportefeuille en de investeringsstrategie wordt gelegd, opgevraagd bij Woonbedrijf.

Het WSW stelt vast dat Woonbedrijf in de afgelopen twee jaar goede stappen heeft gemaakt bij het professionaliseren van het risicomanagement en het meten van de prestaties. Inmiddels zijn kritische succesfactoren en prestatie-indicatoren uitgewerkt. Het WSW wil graag op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen ten aanzien van prestatie- en risicomanagement bij Woonbedrijf.

Ten slotte stelt het WSW in zijn algemeenheid vast dat de mate van concreetheid en focus van de strategie van Woonbedrijf een belangrijk aandachtspunt blijft.