1.2 Leefbaarheid

De concentratie van het woningbezit van Woonbedrijf in de diverse buurten en wijken binnen de verschillende gemeenten, geeft Woonbedrijf een bijzonder belang bij de kwaliteit en het functioneren van die buurten en wijken. Woonbedrijf kiest voor een actieve rol, binnen de kaders van de nieuwe Woningwet, qua vorm, inhoud en intensiteit afgestemd op dat wat nodig en effectief is. Het buurtbeheer van Woonbedrijf is opgebouwd uit vier elementen:

  1. Beheeraspecten die representatief zijn voor de sector, zoals zorg voor de directe woonomgeving van het woningbezit en het welzijn en veiligheid van onze huurders.
  2. Beheeraspecten die samenhangen met de keuzes die specifiek Woonbedrijf maakt, zoals het overeenkomen van buurtcontracten of het inschakelen van het buurtbedrijf (Ergon).
  3. Beheeraspecten die voortvloeien uit specifieke keuzes die in de afzonderlijke districten worden gemaakt, zoals het beheren van multifunctionele accommodaties.
  4. Toepassen van (nieuwe) methoden of instrumenten om te komen tot verbeterd beheer van buurten en wijken. In dat kader passen projecten op het raakvlak van (buurt)cultuur.

In 2016 is een bedrag uitgegeven van bijna € 1,4 miljoen (begroot € 2,0 miljoen), exclusief toegerekende personeelskosten. De bestedingen liggen daarmee nagenoeg op hetzelfde niveau als in 2015 (€ 1,4 miljoen). Voor alle hiervoor genoemde elementen gelden de voorschriften uit de nieuwe Woningwet, waarbij artikel 51 aangeeft dat bijdragen aan de leefbaarheid uitsluitend mogen bestaan uit:

  1. woonmaatschappelijk werk, met inbegrip van het leveren van een bijdrage aan uitvoering van achter-de-voordeur-programma’s onder verantwoordelijkheid van maatschappelijke organisaties en uitsluitend ten behoeve van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling;
  2. aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken van de toegelaten instelling;
  3. bijdragen aan de uitvoering van plannen ter bevordering van een schone woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid.

Dit wettelijk kader heeft gezorgd voor een verschuiving naar activiteiten met betrekking tot het eerste element, in de vorm van leefbaarheidsactiviteiten die vallen binnen de kaders van de nieuwe Woningwet.

Gerekend naar het aantal voorgenomen activiteiten is 90% van de activiteiten gestart en in meer of mindere mate tot uitvoer gekomen. In totaal zijn 19 van de 188 voorgenomen activiteiten niet gestart (10%). Daaronder zijn enkele bewonersactiviteiten waar geen vraag naar bleek te zijn en enkele activiteiten die fysiek van invloed zijn op buurten.

Enkele jaren geleden heeft Woonbedrijf een meerjarige samenwerking met PSV opgebouwd, gericht op het betrekken van jongeren bij de wijk door de inzet van voetbalactiviteiten. Het kunnen meedoen aan de activiteiten van PSV wordt gecombineerd met het leveren van bijdragen door de jongeren op het gebied van leefbaarheid. In 2016 hebben gesprekken met PSV en de gemeente Eindhoven geleid tot het overdragen van dit project aan de gemeente Eindhoven. Als tegenprestatie heeft Woonbedrijf enkele activiteiten op het gebied van woonmaatschappelijk werk overgenomen van de gemeente Eindhoven.

1.2.1 Wijkaanpak

In 2016 is het gemeentelijke programma voor de negentien actiegebieden voortgezet. De actiegebieden zijn het gemeentelijke antwoord (gemeente Eindhoven) op de aanpak van de veertig wijken (in het land) door het Rijk, ook wel bekend als de krachtwijkaanpak of de Vogelaarwijken. Qua inhoud is de diversiteit groot, maar gemeenschappelijk in de aanpak blijft de aandacht voor coördinatie en afstemming van de verschillende partijen. Ook is de betekenis van het sociale domein gegroeid ten opzichte van de ruimtelijke- en huisvestingscomponenten in vergelijking met de 40- wijkenaanpak van het ministerie.
In 2016 is een nieuwe gemeentelijke buurtmonitor verschenen. Daaruit komt naar voren dat er sprake is van een lichte vooruitgang van de actiegebieden in vergelijking met de meting één jaar eerder. De veiligheidsbeleving is relatief sterk verbeterd, en er is een teruggang op het onderdeel ‘economie’. De ontwikkeling doet zich met name voor op terreinen waarop Woonbedrijf als corporatie een kleine verantwoordelijkheid heeft, maar wel een groot belang.

Voor de actiegebieden worden buurtcontracten gemaakt. Deze worden jaarlijks vernieuwd. Dat is ook in 2016 gebeurd. De buurtcontracten geven een beeld van de inspanningen van de aangesloten partijen en de focuspunten voor de buurt. Het sturende en activerende karakter van de contracten is in de praktijk echter gering.

1.2.2 Buurtcultuur

Uit onderzoek is gebleken dat cultuur een positieve invloed heeft: wijken met ‘cultuur’ hebben een hogere vastgoedwaarde dan vergelijkbare andere wijken. Wijken met veel culturele activiteiten herstellen zich sneller dan andere vergelijkbare wijken.
Woonbedrijf ziet ‘buurtcultuur’ als middel om de leefbaarheid te bevorderen. Daarnaast vindt Woonbedrijf het van belang dat we de bewonersparticipatie vergroten, door bewoners zelf aan zet te laten zijn op het gebied van wijkaanpak. Voor dat doel heeft Woonbedrijf in 2012 een Fonds op Naam geopend bij het Prins Bernhard Cultuurfonds (PBCF). Het PBCF draagt 15% bij over het door Woonbedrijf gestorte bedrag in projecten, die op het gebied van buurtcultuur worden ingezet.

Bij de start in 2011 is er contact geweest met het ministerie van BZK over de samenwerking tussen Woonbedrijf en het PBCF. Het ministerie heeft destijds aangegeven enthousiast te zijn over de samenwerking. Dat is in een ander licht komen te staan onder invloed van de nieuwe Woningwet. De Autoriteit Woningcorporaties (AW) is in 2016 tot het oordeel gekomen dat weliswaar de activiteiten die uit initiatief van de buurtbewoners vanuit het buurtcultuurfonds worden gefinancierd passen binnen de randvoorwaarden voor leefbaarheid op de grond van de woningwet, maar dat de constructie rondom het buurtcultuurfonds (het Fonds op Naam) strijdig is met de regelgeving. Dit zou tot gevolg hebben dat de huidige constructie van het buurtcultuurfonds met ingang van 1 januari 2018 moet eindigen. In samenwerking met BrabantWonen (’s-Hertogenbosch) en Stadlander (Bergen op Zoom) wordt gezocht naar een nieuwe inrichting die de goedkeuring van de AW kan krijgen. De gesprekken daarover lopen in 2017 door.

In de begroting was een bedrag opgenomen van ruim € 0,6 miljoen, door Woonbedrijf gelabeld voor buurtcultuur, waarvan € 100.000,- voor het Strijp-S Cultuurfonds. Via het buurtcultuurfonds zijn in 2016 99 projecten uitgevoerd, waaraan € 424.941,- is besteed. Hiervan is € 158.221,- besteed vanuit bewonersinitiatieven via vouchers met een maximum van € 4.500,-. De bijdrage voor het Strijp-S Cultuurfonds is met ingang van 2016 komen te vervallen.

We monitoren de klantwaardering voor de buurtcultuurprojecten. Huurders van Woonbedrijf die hebben deelgenomen aan de buurtcultuurprojecten, waarderen deze gemiddeld met een 7,5. Op het moment dat men niet heeft deelgenomen, maar wel bekend is met de projecten, is de gemiddelde waardering wat lager: 6,9. De waardering van het initiatief van Woonbedrijf om buurtcultuur te stimuleren als middel om leefbaarheid te vergroten, is sinds enkele jaren steeds op hetzelfde niveau: 76% van de geënquêteerde huurders waardeert onze inzet hierop.

1.2.3 Veiligheid

Er is sprake van een afname van het totale aantal leefbaarheidsmeldingen. In 2016 zien we het aantal meldingen ten opzichte van 2015 met bijna 11% teruglopen. Er werd 1.121 keer een melding gemaakt. Geluidsoverlast (206 keer) is de grootste meldpost in 2016, het jaar daarvoor was dat geldzorgen. Geldzorgen staat in 2016 op de vierde plaats (116 keer). Op de tweede plaats staat asociaal gedrag (133 keer), en op de derde plaats meldingen van onderverhuur of het niet bewonen van de woning (128 keer).

Aantal leefbaarheidsmeldingen

Jaar 2016 2015 2014
Totaal aantal meldingen 1.121 1.257 1.312

Van de leefbaarheidsmeldingen heeft 47% betrekking op overlast. Het aantal overlastmeldingen daalde in 2015 met bijna 100 (van 554 naar 456), maar is in 2016 weer gestegen naar 528 meldingen.
Het aantal zorgmeldingen is gedaald van 459 in 2015 naar 313 meldingen in 2016.
Binnen de leefbaarheidsmeldingen gaat het vaak om simpele en vaak oplosbare overlastsituaties tussen buren. Soms is er sprake van zeer zware overlast waarbij ook bedreiging van buren, en in enkele gevallen ook medewerkers van Woonbedrijf, aan de orde is. In dergelijke zware gevallen maken we gebruik van het woonoverlast dagboek. Dit is doorgezet vanuit een experiment en wordt gebruikt bij zware overlastsituaties omdat meldingen op deze wijze geanonimiseerd kunnen worden gemaakt.

Een aantal forse incidenten de afgelopen jaren heeft duidelijk gemaakt dat bedreigende situaties niet alleen een hevige impact kunnen hebben op het werk van medewerkers, maar ook op de persoonlijke levenssfeer. Een volledig overzicht van agressie richting medewerkers van Woonbedrijf, inclusief zwaarte van de incidenten, en het aantal keer dat aangifte is gedaan, is voor 2016 niet beschikbaar. Er is in 2016 een agressieprotocol opgesteld om éénduidig vast te leggen welke maatregelen getroffen worden bij te registreren bedreigingen. Agressie richting medewerkers krijgt de volle aandacht van de organisatie.