2.5 Verhuringen

Het verhuurbeleid is in 2016 niet veranderd. Vrijkomende woningen, voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen, adverteert Woonbedrijf op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende gaat via onze internetsite en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Het aantal geregistreerde belangstellenden bij Woonbedrijf is groot: 164.814 personen (peildatum 31-12-2016). Woonbedrijf hecht weinig betekenis aan dit aantal. Het is een registratie die toegang geeft en waarmee de kansen worden vergroot. Het aantal actieve woningzoekenden is veel kleiner: 12.083 personen hebben in 2016 minstens één keer gereageerd op een geadverteerde woning. Daarvan hebben 9879 twee of méér keer gereageerd. Woonbedrijf beschouwt deze groep als de daadwerkelijke woningzoekenden van 2016.
De groep actieve woningzoekenden zorgde in 2016 voor 140 reacties per geadverteerde woning. Dat is meer dan in voorgaande jaren, ondanks een lichte daling van het aantal actieve woningzoekenden.

Aantal reacties per geadverteerde woning (excl. Vestide)

Jaar 2016 2015
Aantal reacties 140 130

De mutatiegraad (mutaties exclusief Vestide) is in 2016 gelijk gebleven aan voorgaand jaar met gemiddeld 7,1% van de woningvoorraad. Dit is geen resultaat van beleid of handelen van Woonbedrijf maar een constatering over het vertoonde verhuisgedrag van onze klanten.

Ervaren zoek- en wachttijd woningzoekende
Uit analyse blijkt dat de gemiddelde inschrijftijd van de actieve woningzoekenden 3,4 jaar is, maar dat de uiteindelijke zoektijd – en daarmee de wachttijd – korter is. De woningzoekenden die een eerste aanbieding hebben ontvangen (die ze zelf wel of niet kunnen accepteren) waren eind 2016 gemiddeld 486 dagen daarvoor gestart met reageren. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen Vestide en de andere woningen van Woonbedrijf. Voor de reguliere districten is de zoektijd gedaald tot ongeveer 20 maanden. Voor Vestide bedraagt de gemiddelde zoektijd ongeveer 8 maanden. Bijna 70% van de woningzoekende studenten en 50% van de reguliere woningzoekenden krijgt de eerste aanbieding binnen zes maanden!
Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de Europese norm (huishoudens met een inkomen tot € 35.739,- in 2016) is uitgekomen op 93,8% (inclusief Vestide). Hiermee voldoet Woonbedrijf ruim aan de gestelde norm van minimaal 90% (en ruim binnen de wettelijke verdeling van 80-10-10).
Vanaf 2016 moest ook Woonbedrijf voldoen aan de inkomensafhankelijke toegang tot de sociale huurwoningenvoorraad als gevolg van de passendheidstoets. In 2016 is 99,7% van onze verhuringen die betrekking hebben op het huisvesten van mensen met een inkomen dat toegang geeft tot het huurtoeslagstelsel, passend toegewezen. Dit ligt ruim boven de norm van 95%, opgegeven door het ministerie.

Verhuringen aan primaire doelgroep (Europese norm) inclusief Vestide

Omschrijving  2016 2015
Aantal % Aantal %
Totaal aantal verhuringen 3.608 3.386
Aantal verhuringen met huurbedrag tot €710,68 3.499 100,0% 3.289 100,0%
Aantal verhuringen bij inkomen < €35.739,- en huurbedrag tot €710,68 3.282 93,8% 3.120 94,9%

2.5.1 Huisvesting bijzondere groepen

De huisvesting van bijzondere groepen begint steeds meer betekenis te krijgen. In 2016 is bijna 25% van onze verhuringen (exclusief Vestide) via directe interventie toegewezen. De oorzaak is een sterke stijging in het aantal statushouders en overige directe verhuur.

Directe verhuur

2016 2015
Urgenten * 115 112
DOOR! * 72 105
Statushouders * 186 101
Overige directe verhuur 137 106
Totaal directe verhuur 510 424
Als % van totale verhuringen 14,1% 12,5%
Als % van totale verhuringen excl, Vestide 24,9%

* directe verhuringen binnen gemeente Eindhoven

Urgenten
In 2016 is de nieuwe huisvestingsverordening van kracht gegaan welke gerealiseerd heeft in een nieuwe regionale urgentieregeling. In 2015 heeft Woonbedrijf 112 woningen aangeboden aan urgente woningzoekenden. In 2016 zien we een stijging naar 115 huishoudens die urgent verklaard zijn.

Statushouders
De toestroom van het aantal vluchtelingen heeft ertoe geleid dat het huisvesten van statushouders in 2016 een flinke opgave is geweest. In 2015 heeft Woonbedrijf 101 woningen aangeboden en in 2016 heeft Woonbedrijf 186 woningen verhuurd aan statushouders.

Om deze grote toestroom op een juiste manier te kunnen huisvesten is in de gemeente Eindhoven een taskforce opgericht die zich deze opgave ten doel heeft gesteld. Woonbedrijf heeft als grootste leverancier van woningen een actieve rol genomen in de taskforce. Met name de samenwerking tussen de gemeente, corporaties, COA en Vluchtelingenwerk is de snelheid en efficiency in het huisvesten vergroot. Uiteindelijk heeft de gezamenlijke inspanning en betrokkenheid geleid tot het huisvesten van meer statushouders ten opzichte van de taakstelling in Eindhoven (alle corporaties).

In de groep statushouders is een opvallend grote groep van 144 alleenstaande jonge mannen. Waarbij de taskforce Eindhoven ook nog een extra inspanning heeft gedaan om de minderjarige statushouders een plek te bieden. Kamergewijze verhuur aan statushouders in Eindhoven is bij Woonbedrijf niet geslaagd omdat de gemeente en COA geen passende match in groepen statushouders konden maken.

DOOR!
De verhuur aan cliënten van zorginstellingen in het kader van DOOR! is in 2016 gedaald. Vanuit zorginstellingen wordt deze daling verklaard door een daling van de instroom in instellingen als gevolg van beleidswijzigingen in het sociaal domein. In 2016 heeft Woonbedrijf 72 woningen verhuurd aan cliënten. Hiermee heeft Woonbedrijf wel haar aandeel binnen DOOR! op zich genomen.

Overige
De overige directe verhuringen laten ook een stijging zien ten opzichte van vorig jaar. Een behoorlijk aantal woningen hiervan zijn toegewezen aan woningzoekenden die in een bijzondere situatie zaten. Denk aan mensen die een andere woning nodig hadden vanuit veiligheidsoogpunt, leefbaarheid, bijzondere situaties die niet altijd onder 1 noemer zijn te vangen, gezondheidsproblematiek en onze kangoeroe-woningen.
Omdat het vaak wat gecompliceerde zaken zijn die niet vallen onder andere regelingen als statushouders, DOOR of urgenten die we met elkaar hebben afgesproken, biedt Woonbedrijf maatwerk om deze mensen te kunnen helpen.

Flexwonen
In december 2015 is de Woonvisie van de gemeente Eindhoven vastgesteld door de gemeenteraad. In de Woonvisie heeft de gemeente zich ten doel gesteld om in de periode 2015-2020 1.000 eenheden voor flexwonen te realiseren en flexwonen daarmee tot een reguliere vorm van tijdelijke huisvesting op de Eindhovense woningmarkt te laten worden.

Flexwoningen zijn wooneenheden waar woningzoekenden kunnen worden gehuisvest die op zoek zijn naar snel beschikbare en betaalbare woonruimte, maar die door hun positie op de woningmarkt weinig tot geen kans hebben om op korte termijn voor een (sociale) huurwoning in aanmerking te komen.
Flexwonen biedt mensen die door onvoorziene en/of snel gewijzigde persoonlijke omstandigheden met spoed op zoek zijn naar een huurwoning in Eindhoven de kans om deze te vinden. Mensen kunnen om verschillende reden een spoedzoeker zijn. Het kan gaan om iemand uit binnen- of buitenland die voor werk naar Eindhoven komt, het kan een statushouder zijn, maar bijvoorbeeld ook een starter of iemand in een echtscheidingssituatie die onverwachts op zoek moet naar alternatieve woonruimte. In praktisch alle gevallen gaat het om een- of tweepersoonshuishoudens zonder kinderen en zijn het woningzoekenden met geen of weinig inschrijftijd of woonduur en geen kans op urgentie.

In 2016 heeft Woonbedrijf haar eerste flexwoningen gerealiseerd. Het voormalige kantoorpand aan de Europalaan heeft Woonbedrijf verbouwd tot 48 appartementen. Hiervan zijn er 33 verhuurd als flexwoning. Deze huurders zijn geselecteerd uit 275 kandidaten die zich voor de woningen gemeld hebben.

2.5.2 Studenten

In 2016 zijn er bij Vestide meer nieuwe verhuringen aan studenten geweest dan in 2015.

Nieuwe verhuringen 2016 aan studenten

Jaar 2016 2015
Regulier toewijzingssysteem (inschrijftijd) 612 585
Internationale studenten (contingentafspraken) 955 768
Totaal 1.567 1.353

De toename is vooral een gevolg van het nieuwe studentencomplex Aurora met 303 wooneenheden op de TU/e Campus, opgeleverd in de zomer van 2016. Deze nieuwbouw verving de 184 spaceboxen en betekende een uitbreiding van de woningvoorraad voor studenten met 120 wooneenheden. Daarnaast stroomden 103 bewoners vanuit de spaceboxen door naar Aurora. Dat samen verklaart het verschil in de toename van het aantal internationale studenten die in 2016 bij Vestide woonruimte hebben gevonden.

Voor de internationale studenten en promovendi zijn met de onderwijsinstellingen TU/e en Fontys zogenaamde contingentafspraken gemaakt om ze gegarandeerde huisvesting te bieden bij hun komst naar Eindhoven. Deze gereserveerde kamers en zelfstandige woningen, veelal studio’s, zijn volledig ingericht.