2.2 Leefbaarheid

Woonbedrijf heeft vanuit haar historie een hoog aandeel van het totaal aantal woningen in bepaalde buurten in Eindhoven en in mindere mate ook in de omliggende gemeenten. Vanuit die concentratie hebben we een bijzonder belang bij de kwaliteit en het functioneren van die betreffende buurten. Woonbedrijf kiest in haar buurten voor een actieve rol, uiteraard binnen de kaders van de Woningwet, qua vorm, inhoud en intensiteit afgestemd op dat wat nodig is. Die inzet loopt van de standaardinzet op ‘schoon, heel, veilig’ tot aan leefbaarheidsprojecten gericht op het bevorderen van samenleven (ontmoeten), buurtcultuur, veiligheid en de ‘achter de voordeur’-aanpak.

In 2018 is, evenals in 2017, €0,7 miljoen besteed aan leefbaarheidsprojecten in de vorm van gebiedsgerichte activiteiten, exclusief de personeelskosten van personele inzet.

Daarnaast is uiteraard ook handhaving en de aanpak van overlast en woonfraude onderdeel van onze inzet op leefbaarheid. In 2018 werd door de rechter in 20 gevallen het huurcontract van een bewoner ontbonden vanwege dit soort ernstige vergrijpen. Van deze 20 zijn 5 huurders vertrokken zonder dat Woonbedrijf vonnis heeft hoeven te halen.

2.2.1 Wijkaanpak

In 2018 liep het gezamenlijke 4 jaarlijkse programma van gemeente en Eindhovense corporaties af voor de negentien aangewezen ‘actiegebieden’ in de stad. In deze actiegebieden werken de gemeente en de corporaties als ‘opdrachtgevers’ samen aan een afgestemde inzet op verbetering van de woon- en leefsituatie van bewoners.

In 2017-2018 heeft een evaluatie plaatsgevonden van het beleid en de aanpak.

In deze evaluatie is bekeken of de actiegebieden, ten opzichte van referentiebuurten, een verbetering laten zien. Uit deze evaluatie blijkt dat er vooruitgang is geboekt in de actiegebieden. Met name op aspecten als sociale cohesie en veiligheidsbeleving scoren de actiegebieden relatief goed, en béter dan de referentiebuurten. De langjarige inzet, samen met partners, op buurtniveau op onder andere deze thema’s, lijkt een positief effect te hebben. De manier waarop we in de actiegebieden hebben gewerkt moet echter doorontwikkeld worden. Er blijven gebieden in de stad waar extra aandacht voor nodig is en waar we een groter verschil kunnen maken. Op onderdelen moet de aandacht en inzet op een andere manier worden georganiseerd. Ook het feit dat de vraagstukken in de wijkaanpak verschuiven van het ruimtelijk domein naar het sociale domein en de verduurzamingsopgave invloed krijgt op de wijkaanpak vraagt om een nieuwe manier van werken.

Voor 2019 is een transitiejaar afgesproken om op basis van de inzichten uit deze evaluatie te komen tot het aanwijzen van (nieuwe) actiegebieden voor een volgende programmaperiode. Het ‘trekkerschap’ van de actiegebieden is eind 2018 teruggegaan naar de gemeente.

2.2.2 Buurtfonds

Woonbedrijf vindt het van belang dat we de bewonersparticipatie vergroten, door bewoners zelf aan het stuur te zetten in de wijkaanpak. Dat kan zijn op het gebied van buurtcultuur, maar er komen ook steeds meer initiatieven op het gebied van buurt-natuur en/of buurt-duurzaamheid. Een groot deel van de activiteiten wordt vanuit het Buurtfonds van Woonbedrijf gefinancierd.

In 2017 is in overleg met de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) geconstateerd dat de technische constructie van het fonds, dat verliep via het Prins Bernhard Cultuurfonds (PBCF), op problemen stuit gezien de kaders van de Woningwet. Daarom is in oktober van 2017 de samenwerking met het PBCF beëindigd. Het vraagstuk richtte zich nadrukkelijk op de constructie van het oude fonds (via het PBCF), en niet op de activiteiten van bewoners en hun ondersteuners die via het fonds worden gefinancierd. Hierdoor stond 2018 vooral in het teken van het borgen van voortbestaan van het Buurtfonds. In goed overleg met de Aw is een nieuwe constructie opgezet met Stichting Centrum voor de Kunsten Eindhoven (CKE) en medio 2018 is de overeenkomst getekend waardoor het Buurtfonds kan blijven bestaan.

In 2018 zijn 54 aanvragen gedaan. Hiervan zijn er 41 goedgekeurd, 9 afgewezen en 3 geannuleerd. Eén aanvraag was aan het einde van dit verslagjaar nog in behandeling. De 41 goedgekeurde buurtprojecten kwamen neer op een totaalbedrag van bijna €170.000,-

Van de goedkeurde buurtprojecten vielen er 34 in de categorie < €4.500,-, daarnaast zijn er 7 grotere buurtprojecten (> €4.500,-) goedgekeurd. De grootste hiervan is €27.000,-. Deze projecten zijn erop gericht verbinding te leggen tussen en met de bewoners in de buurten waar Woonbedrijf bezit heeft. De initiatieven voor deze projecten worden hoofdzakelijk geïnitieerd door de bewoners. Dit gaat in goed overleg met de senior klantbeheerders van deze wijken.

Opvallend ten opzichte van voorgaande jaren is dat 2018 maar weinig grote projecten (> €4.500,-) telt. Slechts 7, waarvan één project boven de €10.000,-.

Belangrijkste reden voor afwijzing was dat, ondanks dat het mooie buurtinitiatieven waren, er te weinig huurders van Woonbedrijf in de nabijheid van het project of de betreffende buurt woonachtig waren.

In 2018 is tevens het proces voor buurtprojecten geactualiseerd en verbeterd. Dit heeft er toe geleid dat vooral softwarematige verbeteringen zijn doorgevoerd zodat efficiënter gewerkt kan worden en bijna alle administratieve handelingen geautomatiseerd verlopen. Hierdoor kunnen vanaf 2019 ook goede analyses gemaakt worden van de buurtfondsprojecten, waardoor de waarde ervan beter inzichtelijk wordt.

2.2.3 Veiligheid

Het totaal aantal leefbaarheidsmeldingen over 2018 komt uit op 1.044. Dat zijn er 111 minder dan in 2017. De daling zit met name in de categorie overlast. Deze categorie daalde met 10% ten opzichte van het jaar ervoor. Voor een deel is deze daling administratief (opschonen aantal oude zaken in systeem), maar er lijkt ook een effect te zijn van het beleid om in een heel vroegtijdig stadium bewoners te verwijzen naar buurtbemiddeling. Daar steeg het aantal aanmeldingen dit jaar fors (34%). Hierin zou ook een voorzichtig eerste effect van de aanpak van WIJeindhoven zichtbaar kunnen zijn; inzetten op eigen kracht van bewoners.

Aantal leefbaarheidsmeldingen

2018 2017
Ongewenst gedrag 23 21
Zorg 237 294
Overlast 527 581
Woonfraude 187 185
Overig 70 74
Totaal aantal meldingen 1.044 1.155

Het hoogste aantal leefbaarheidsmeldingen valt binnen de categorie Overlast (527) waarbinnen geluidsoverlast wederom de grootste meldpost is. De categorie Woonfraude scoort 187 meldingen, nagenoeg vergelijkbaar het 2017. Het totaal aantal meldingen in de categorie Zorg in 2018 komt uit op 237, een daling in deze categorie van bijna 20%.

In de categorie Zorg is blijvend sprake van een toename van de ervaren zwaarte van de casussen. Het overgrote deel van de medewerkers geeft aan dat het aantal huurders met verward gedrag toeneemt, maar zeker ook dat de complexiteit van deze casussen toeneemt. Soms is daarbij ook sprake van overlast en bedreiging van buren, en in enkele gevallen ook van medewerkers van Woonbedrijf.

Over het gehele jaar 2018 zijn er slechts 13 henneppanden geruimd. Vorig jaar waren dat er nog ruim meer dan 30. Door de politie wordt aangegeven dat er minder meldingen zijn binnengekomen van hennepvermoedens. In 2017 deed Woonbedrijf 27 keer melding van een hennepvermoeden. In 2018 deden we dat 20 keer. Het beeld dat hieruit naar voren komt is dat er weliswaar 7 minder meldingen waren vanuit Woonbedrijf, maar dat er in verhouding een veel groter deel niet is opgevolgd met een ruiming. Dit lijkt te maken te hebben met het minder opplussen door de politie, waarbij capaciteitsbeperkingen mede als reden gegeven wordt. Dit is een beeld dat ook bij de andere Eindhovense corporaties te zien is.

Op twee na zijn al deze woningen door de huurder vrij gemaakt zonder dat het tot een rechtszaak hoefde te komen voor een vonnis tot ontruiming & ontbinding. In vijf gevallen werd deze procedure door de huurder wel ingezet, maar kozen er drie gedurende het traject toch eieren voor hun geld om de kosten te voorkomen van deze kansloze procedures. Uiteindelijk bleek het bij slechts één hennepvonnis nodig de ontruimingsploeg langs te sturen. De andere huurders vertrokken na het vonnis alsnog uit zichzelf. De huurovereenkomst van al deze hennepkwekers is beëindigd en zij zijn op de Sancties & Kansenlijst gezet. De schade die door deze hennepkwekerijen is veroorzaakt, komt neer op €81.230. Dat is fors minder dan in 2017 (€230.000,-).

Er is ook regelmatig sprake van drugsgerelateerde zaken. In vier woning zijn drugs en wapens aangetroffen en in één woning handelshoeveelheden harddrugs. Ook op deze woningen hebben we vonnis gehaald en zijn de huurders op de Sancties & Kansenlijst geplaatst.

Afgelopen jaar zagen we 7 gevallen van prostitutie vanuit woningen van Woonbedrijf. Ook hierop is in samenspraak met de gemeente gehandhaafd. In dit soort gevallen wordt in samenwerking veelal ingezet op een maatwerkoplossing. In 2018 werd dat 5 keer een ontbinding van de huurovereenkomst, maar in sommige gevallen kan ook een waarschuwing een afdoende resultaat hebben (in 2018 was dat 1 keer). Eén zaak loopt nog.

Het aantal inbraken is voor het derde jaar op rij gedaald. Hadden we in 2017 nog 188 inbraken, in 2018 waren dat er 145. Ook de reparatiekosten per inbraak liepen flink terug. Van circa 500 euro per inbraak naar 375 euro per inbraak.