1.1 Verhuringen

Het verhuurbeleid is in 2018 niet veranderd. Vrijkomende woningen, voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen, adverteert Woonbedrijf op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende gaat via onze internetsite en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Sinds februari 2018 publiceren we het vrijgekomen woningaanbod niet alleen op onze website, maar hebben we ook een publicatiekoppeling naar het Woonruimteverdeelsysteem van het SGE gebied te weten Wooniezie. Onze advertenties zijn ook daar zichtbaar voor woningzoekenden.

Het aantal geregistreerde belangstellenden bij Woonbedrijf is groot: 189.975 personen (peildatum 31-12-2018). Het aantal actieve woningzoekenden is veel kleiner: 17.554 personen hebben in 2018 minstens één keer gereageerd op een geadverteerde woning. Dit ligt 36% hoger dan voorgaand jaar. Daarvan hebben 14.595 personen twee of méér keer gereageerd. Ook hier meten we een stijging van circa 35%.

Woonbedrijf beschouwt deze groep als de daadwerkelijke woningzoekenden van 2018. De groep actieve woningzoekenden zorgde in 2018 voor gemiddeld 215 reacties per geadverteerde woning. Dit is een forse stijging (48%) ten opzichte van 2017. Deze toenemende druk(te) op de sociale woningmarkt zien we terug bij alle corporaties (blijkt uit de jaarrapportage WRV). De aanleiding voor deze stijgingen is niet verder onderzocht en er kan dus niet met zekerheid een oorzaak hiervoor genoemd worden. Wat in ieder geval bijdraagt is dat de mutatiegraad (excl. Vestide) is gedaald met ruim een procentpunt. Ziittende huurders zijn dus minder geneigd te verhuizen dan vorig jaar. Daarnaast zien we dat er vaker wordt gereageerd op een woning maar ook dat de gemiddelde woningzoekende vaker een woning afslaat als deze wordt aangeboden. Werd een aangeboden woning in 2017 nog 8,3 keer geweigerd, in 2018 was dit 9,2 keer. Dat kan betekenen dat de woningzoekenden kritischer worden en proberen een zo goed mogelijk passende woning te verkrijgen voor de inschrijftijd welke ze opgeven bij acceptatie van de woning. Tot slot zal ook het breder publiceren van onze woningen via Wooniezie bijdragen aan de toegenomen drukte.

De mutatiegraad (mutaties exclusief verhuringen studenteneenheden via Vestide) is in 2018 gedaald naar gemiddeld 6,98% van de woningvoorraad (2017: 8,2%). Dit is geen resultaat van beleid of handelen van Woonbedrijf, maar een constatering over het vertoonde verhuisgedrag van onze klanten. De mutatiegraad is berekend inclusief nieuwe verhuringen als gevolg van nieuwbouw. De oplevering van enkele grote nieuwbouwprojecten in 2017 veroorzaakte de stijging in dat jaar. Als we de nieuwbouw buiten beschouwing laten, bedraagt de mutatiegraad in 2018: 5,95% (2017: 6,2%).

De beschikbaarheid daalde vooral in de categorie woningen onder de tweede aftoppingsgrens (€ 640,14). Het percentage woningen tussen de tweede aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens dat beschikbaar kwam steeg juist met 17%. De verhuisgeneigdheid is hoger in het duurdere bezit, echter we kunnen deze vrijkomende woningen niet verhuren aan de primaire doelgroep.

Gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning (exclusief Vestide)

Jaar 2018 2017
Aantal reacties 215 145

Zoek- en wachttijd woningzoekende
Uit analyse blijkt dat de gemiddelde inschrijftijd van de actieve woningzoekenden 7,4 jaar is. De uiteindelijke zoektijd – en daarmee de wachttijd – is echter korter. In onderstaande tabel staat hoeveel tijd er gemiddeld zit tussen de eerste reactie op een woning en het moment waarop de woningzoekenden een eerste aanbieding ontvangt (die ze zelf wel of niet kunnen accepteren).

Met name Vestide laat een toenemende zoektijd zien ten opzichte van vorig jaar. Dit staat in rechtstreekse verbinding met het aantal mutaties. De oplevering van een complex als Space-S in 2017 zorgde voor een stijging van de mutatiegraad en leverde daarmee een positieve bijdrage aan de beschikbaarheid van studentenhuisvesting en een vermindering van de benodigde zoektijd. In 2018 is met betrekking tot studentenhuisvesting alleen complex Havenhof opgeleverd met minder eenheden dan Space-S waardoor het effect van deze nieuwbouw minder effect heeft op de mutatiegraad en de zoektijd.

Gemiddelde zoektijd (in maanden)

2018 2017
Reguliere huurwoningen 21,7 20,4
Vestide 10,9 6,8
Totaal 18,8 16,0

Ruim 62% van de woningzoekende studenten en 56% van de reguliere woningzoekenden krijgt de eerste aanbieding binnen zes maanden nadat de woningzoekende actief is geworden.

Verhuringen aan primaire doelgroep (Europese norm) inclusief Vestide

2018 2017
Aantal % Aantal %
Totaal aantal verhuringen 3.619 4.058
Aantal verhuringen met huurbedrag tot €710,68 3.515 100,0% 3.960 100,0%
Aantal verhuringen bij inkomen < €36.798,- en huurbedrag tot €710,68 3.186 90,6% 3.653 92,2%

Het percentage verhuringen aan de primaire doelgroep op grond van de Europese norm (huishoudens met een inkomen tot €36.798,- in 2018) is uitgekomen op 90,6% (inclusief Vestide). Hiermee voldoet Woonbedrijf aan de gestelde norm van minimaal 90%. Dit percentage is lager dan in voorgaande jaren. Het omzetten van DOOR-contracten in reguliere contracten (122 contracten in 2018 en 57 contracten in 2017) is niet behandeld als nieuwe verhuring. Daarom heeft er in deze gevallen onterecht geen inkomenstoets plaatsgevonden. Dit hebben we aangepast in de bovenstaande aantallen over 2018 en 2017. We komen daarmee lager uit dan verwacht maar nog wel boven de norm. Vanaf 2019 wordt de juiste werkwijze gehanteerd.

Vanaf 2016 moet Woonbedrijf voldoen aan de inkomensafhankelijke toegang tot de sociale huurwoningenvoorraad als gevolg van de passendheidstoets. In 2018 is 99,2% van onze verhuringen die betrekking hebben op het huisvesten van mensen met een inkomen dat toegang geeft tot het huurtoeslagstelsel, passend toegewezen. Dit ligt ruim boven de wettelijke norm van 95%.

1.1.1 Huisvesting bijzondere groepen

De totale groep urgenten (bestaande uit maatschappelijk-, sociaal-, volkshuisvestelijk en medisch urgenten) is in 2018 met 33 urgente huishoudens gestegen. Deze groei is vooral te vinden in de categorie maatschappelijke en sociaal urgenten. Ook in 2017 was er al een toename ten opzichte van het jaar ervoor.

Urgenten

2018 2017
Maatschappelijk urgenten (Urgenten) 184 142
Sociaal urgenten (DOOR!) 181 169
Volkshuisvestelijk urgenten (Statushouders) 66 91
Medisch urgenten 6 2
Totaal urgenten 437 404
Als % van totale verhuringen 12,0% 10,0%
Als % van totale verhuringen excl. Vestide 20,0% 16,5%

Het gehuisveste aantal DOOR! kandidaten voldoet aan de door de zorgpartijen afgegeven prognose. De zorgpartijen laten cliënten tijdig uitstromen zodat de doorstroom in de maatschappelijke opvang niet verstopt. Deze manier van werken heeft wel geleid tot een toename aan kandidaten, maar heeft niet geleid tot een opvallende toename van vraagstukken. Vanaf 2019 monitoren we de ‘juridische inzet’ op DOOR!-contracten om inzicht te krijgen in de inzet van onze eigen medewerkers en de doelmatigheid van de geboden woonbegeleiding door zorginstellingen.

Naar aanleiding van de afronding van de evaluatie urgentieverordening is een plan van aanpak opgesteld. De verbeteringen zijn gericht op het realiseren van een procesorganisatie voor onderlinge afstemming tussen de corporaties en gemeentes.

Directe verhuringen
Naast de directe toewijzingen aan urgenten conform de huisvestingsverordening (zie bovenstaande tabel) worden er door Woonbedrijf, op basis van beleidskeuzes, woningen toegewezen zonder dat daarvoor een advertentie wordt geplaatst. In 2018 betrof dat 296 woningen. Ruim 150 woningen meer dan in 2017. Het grote verschil is te verklaren door de oplevering van de flexwooncomplexen woongebouw Willemstraat (Eindhoven) en Blaarthemseseg (Veldhoven). Maar ook verhuringen in het andere flexwonen gebouw Europalaan (Eindhoven).

Nader onderzoek laat zien dat het overige aantal bijzondere verzoeken (exclusief flexwonen) gelijk blijft.

1.1.2 Studenten

Nieuwe verhuringen aan studenten

Jaar 2018 2017
Regulier toewijzingssysteem (inschrijftijd) 657 745
Internationale studenten (contingentafspraken) 784 869
Totaal 1.441 1.614

Voor de internationale studenten en promovendi zijn met de onderwijsinstellingen TU/e en Fontys zogenaamde contingentafspraken gemaakt om ze gegarandeerde huisvesting te bieden bij hun komst naar Eindhoven. Deze gereserveerde kamers en zelfstandige woningen, veelal studio’s, zijn volledig ingericht. Het contingent is in 2018 wat afgenomen, de druk op huisvesting is eind 2018 hoog en blijft in 2019 waarschijnlijk ook hoog. De roep om extra eenheden is groot. We onderzoeken samen met gemeente en onderwijsinstellingen op welke manier we hierop kunnen acteren.